Pourquoi est-il important de procéder à un audit juridique du bien immobilier avant de l’acheter ? Que comprend cet audit, quels sont les risques et quelles sont les actions qui protégeront vos intérêts ?
La présence d’un avocat est-elle nécessaire dans un contrat de vente?
Depuis le 1er janvier 2014, la présence d’un avocat lors de la rédaction et de l’exécution d’un contrat de transfert de biens immobiliers est facultative, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Puisque la loi n’exige pas la présence d’un avocat, pourquoi devrais-je faire appel à un avocat et donc payer le coût de ses honoraires ?
Cette réalité juridique a suscité de vives réactions de la part de tous les barreaux du pays, qui soulignent les risques que comporte la conclusion d’un contrat sans la présence réelle et effective d’un avocat, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. En effet, ce dernier temps, il y a dans la presse de nombreux cas de contrats suspendus en raison d’erreurs qui auraient pu être évitées grâce à la présence et à l’audit juridique d’un avocat.
Pouvez-vous nous donner un exemple des risques auxquels vous faites référence ?
Le risque le plus important est d’acheter un bien immobilier grevé de privilèges et de charges tangibles (hypothèques, droits de saisie et de reprise). Dans ce cas, après la transcription de l’accord, l’acheteur sera tenu de payer les prêts et les obligations du vendeur.
Un risque tout aussi important est que le vendeur ne parvienne pas à garantir le prix de la transaction. L’avocat fournira les garanties qui protégeront le client et s’assurera que le prix sera payé en temps voulu (cas des montants crédités pour le paiement d’un produit de prêt ou cas où le paiement du prix dépend d’un événement ou d’une action future).
Il ne s’agit là que de quelques exemples des risques encourus lorsque l’on ne sollicite pas l’aide d’un juriste expérimenté dans le cadre d’un contrat de vente.
Quelles sont exactement les mesures qu’un avocat prendra dans le cadre d’un contrat de vente pour prévenir les risques susmentionnés ?
Avant la signature d’un contrat de vente, un avocat expérimenté dans le domaine de l’immobilier procédera aux étapes suivantes afin de protéger les intérêts de son client :
- Étude juridique des documents produits (contrats, plans topographiques, évaluations, etc.);
- Audit juridique de la propriété – Vérification des charges attachées à la propriété au cours des deux dernières années (avant l’exécution du contrat) ;
- Audit juridique des titres de propriété antérieurs ;
- Recherche de documents qui éliminent ou enlèvent les privilèges, les charges et les autres charges lorsqu’ils existent ;
- Recherche de décisions en cas de demandes de reprise de possession ;
- Enquête concernant la planification urbaine et l’utilisation des plans fonciers, vérification des restrictions légales spéciales (engagements environnementaux, zones forestières, vérification des cartes forestières, sites archéologiques, monuments, établissements traditionnels, zones de rivage ou de plage, ratios de surface de plancher) ;
- Négociation des conditions du contrat de vente ;
- Rédaction d’un accord privé, d’un contrat d’acompte ou d’un accord préliminaire, le cas échéant ;
- Vérification de l’exhaustivité des documents contractuels ;
- Rédaction du contrat en collaboration avec un notaire.
Que comprend l’audit juridique d’un bien immobilier?
Lors de l’audit juridique, l’avocat vérifie notamment si les titres de propriété du vendeur et de ses concédants sont en règle. En d’autres termes, l’avocat vérifie si la propriété repose sur une succession ininterrompue de titres de propriété et si le vendeur a le droit de propriété, de possession et d’usufruit du bien.
Ensuite, l’avocat vérifie si le bien immobilier vendu comporte des privilèges tangibles (hypothèques, droits de saisie) ou si un tiers a un droit sur le bien immobilier et si ce droit fait l’objet d’une réclamation de quelque nature que ce soit.
L’accord préliminaire est-il également un contrat ? Est-il nécessaire d’en signer un avant de signer un contrat ?
L’accord préliminaire est un document juridique, un engagement de vendre un bien immobilier, dans lequel l’acheteur promet de vendre le bien, d’être présent et de signer le contrat de vente final en présence d’un notaire, et l’acheteur promet de payer le prix convenu au vendeur. Il n’est pas toujours nécessaire de signer un accord préliminaire.
Il convient de souligner ici qu’un accord préliminaire n’est pas un contrat de vente définitif qui transfère la propriété et vous dispense de payer des impôts. Il ne s’agit pas non plus d’un titre de propriété. Il s’agit plutôt d’une simple promesse de rédaction d’un accord définitif qui ne modifie pas le statut juridique du bien immobilier.
En général, s’il n’y a pas de raison particulière de rédiger un accord préliminaire, les parties préfèrent signer un contrat d’acompte sous la forme d’un acte privé.
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