La Grèce est l’une des destinations les plus attirantes pour l’achat et l’acquisition de biens immobiliers, l’investissement et l’entrepreneuriat.
Parmi les raisons pour lesquelles de nombreux ressortissants étrangers se tournent vers le marché immobilier en Grèce, qu’il s’agisse de citoyens de l’UE, de ressortissants de pays tiers ou de groupes de sociétés, sont les suivantes :
- Beauté naturelle et valeur touristique élevée ;
- Climat doux et qualité de vie ;
- Richesse de l’histoire et du patrimoine culturel ;
- Situation géographique stratégique ;
- Stabilité économique et politique puisque la Grèce est un État membre de l’UE ;
- Incitations fiscales et environnement favorable à l’investissement ;
- Régime de visas dorés favorable;
- Infrastructures et transports développés ;
Les ressortissants étrangers ont le droit d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers, soit en tant que personnes physiques, soit en tant que personnes morales (sociétés).
Le processus d’achat et de vente d’un bien immobilier peut être facile, abordable et rapide, s’il est assisté de manière appropriée par un avocat spécialisé dans l’immobilier, si les procédures juridiques et fiscales adéquates sont respectées et si aucun problème ne vient entraver l’ensemble du processus. Une diligence raisonnable et une gestion appropriée des procédures juridiques et des contacts impliqués garantiront la conclusion rapide du contrat d’achat/vente.
Vous trouverez ci-dessous un résumé du processus d’achat d’une propriété en Grèce pour les étrangers (étapes de base), des questions juridiques à prendre en compte, de la fiscalité et des éventuels obstacles à surmonter.
Achat d’un bien immobilier – Étapes de base
Choisir un bien immobilier
Tout d’abord, vous devez commencer par sélectionner la propriété qui correspond à vos besoins, car il y a plusieurs facteurs qui doivent être pris en considération pour s’assurer que votre choix est le meilleur possible. Voici quelques critères à prendre en compte pour faire le bon choix d’un bien immobilier en Grèce :
- Type de bien (Résidentiel : Appartements, maisons individuelles, villas, propriétés commerciales : Magasins, Bureaux, Entrepôts, Propriétés à usage touristique : Hôtels, villas à louer, hébergement touristique, Immobilier rural : Terres agricoles, vignobles, domaines).
- Raison d’achat
- Localisation – Zone géographique
- Valeur du bien
- Perspectives de développement
- État et âge du bien
Généralement, le choix d’un bien immobilier nécessite l’assistance d’un agent immobilier expert de la région et d’avoir préalablement visité plusieurs biens en vente répondant à certains critères de votre choix.
Choisir un avocat/conseiller juridique
Le choix d’un avocat spécialisé dans le domaine de l’immobilier est essentiel pour que votre achat se déroule en toute sécurité, et pour que l’ensemble de la procédure soit conforme à la loi et ne comporte pas d’écueils juridiques.
En Grèce, le droit immobilier est un domaine distinct du droit civil. L’avocat que vous choisirez doit avoir une longue expérience dans ce domaine, afin de pouvoir saisir tous les aspects juridiques et toutes les étapes de l’achat d’un bien immobilier et de superviser l’ensemble du processus jusqu’à l’acquisition du bien en toute sécurité.
Afin d’accélérer le processus, l’acheteur signe généralement une procuration avec un avocat qui lui confie le mandat de gérer les procédures et de représenter l’acheteur devant les autorités compétentes, le cas échéant.
Démarches juridiques – représentation juridique
Le processus commence par une vérification préalable effectuée par l’avocat, qui comprend les étapes suivantes :
- Soumission des titres de propriété par le vendeur
Le vendeur est tenu de remettre à l’avocat de l’acheteur tous les documents relatifs au bien qui sera transféré (titres de propriété, cartes topographiques, plans d’étage, permis de construire, régularisations éventuelles d’infractions urbanistiques, etc.).
L’ingénieur vérifiera si le bien présente des infractions urbanistiques et les actions de compensation correspondantes. L’ingénieur vérifiera également la rigueur de l’Identité électronique du bâtiment, les mesures de la surface au sol et des espaces, ainsi que les utilisations déclarées.
- Vérification du titre de propriété
La vérification du titre de propriété est extrêmement importante, car elle permet de s’assurer que la propriété que vous avez l’intention d’acheter est exempte de charges, d’obstacles juridiques, de litiges et de restrictions quant à son utilisation.
En d’autres termes, un contrôle du titre de propriété permet de vérifier avec soin et précision si le bien est exempt d’hypothèques, de privilèges hypothécaires, de saisies, de créances, de droits de servitude ou de tout autre obstacle juridique, tel que la non-continuité des titres de propriété, la non-concordance entre les inscriptions au registre des titres et au registre foncier, etc.
L’absence d’un contrôle approfondi et précis des titres peut conduire à l’annulation du contrat final ou à des litiges juridiques.
- Signature d’un contrat privé – Avance – Dépôt de garantie
L’avocat rédige le contrat de gré à gré et veille à ce qu’il soit signé par le vendeur et l’acheteur et à ce que les conditions qui y sont stipulées soient respectées.
Le contrat de gré à gré comprend le prix convenu et les conditions générales de l’accord, qui définissent les obligations des parties jusqu’à la signature d’un contrat définitif.
Lors de la signature d’un contrat sous seing privé, une somme sera versée par l’acheteur au vendeur à titre d’acompte (dépôt de garantie), qui engage les deux parties à poursuivre de la procédure.
Ce montant sera déduit du prix final du bien que l’acheteur paiera au vendeur à la date du contrat définitif.
- Emission d’un numéro d’identification fiscale
Pour acheter une propriété, les ressortissants étrangers doivent recevoir un numéro d’identification fiscale et s’enregistrer auprès des services en ligne de l’AADE (Autorité fiscale indépendante) avec leur nom d’utilisateur et leur mot de passe personnels TAXISnet.
Vous ne pourrez pas acheter une propriété en Grèce sans numéro fiscal grec, car le numéro fiscal vous permettra d’avoir accès à toutes les plateformes numériques liées à l’immobilier et aux actions pertinentes.
- Ouverture d’un compte bancaire grec
L’ouverture d’un compte bancaire grec peut faciliter les transactions concernant le bien immobilier, par exemple le paiement de factures par ordre permanent ou être utilisé pour le paiement du prix d’achat après que l’argent a été transféré sur ce compte depuis le compte de l’acheteur à l’étranger.
- Contrat d’achat
Sous le contrôle et la supervision de l’avocat, un projet de contrat est rédigé par le notaire choisi par l’acheteur, dont les termes sont convenus par les avocats du vendeur et de l’acheteur
- Taxe d’acquisition du bien immobilier
Avant la signature du contrat définitif, l’acheteur doit soumettre une déclaration de taxe sur les transferts de propriété et payer la taxe correspondante.
Le notaire doit ensuite publier la déclaration sur la plateforme MyProperty et les parties doivent accepter la déclaration en cochant la case appropriée sur leur page MyAADE. L’acheteur paiera alors la taxe et émettra un reçu.
- Signature du contrat final
Une fois toutes les conditions convenues, le contrat final est signé devant un notaire et le prix d’achat est payé le jour même par chèque bancaire, ou bien il est convenu qu’il sera payé à un moment précis après la signature du contrat par virement – transfert du compte bancaire de l’acheteur vers le compte bancaire du vendeur.
Avant de signer le contrat, l’avocat de l’acheteur doit effectuer un dernier contrôle juridique du bien pour s’assurer qu’il n’y a pas de charges telles qu’une hypothèque, une saisie ou que le bien n’a pas déjà été transféré.
Il est également important qu’avant de signer le contrat, le vendeur ait réglé toutes les factures relatives au bien, telles que les factures d’électricité, d’eau et de services publics.
- Transcription du contrat au registre des titres de propriété ou enregistrement au registre foncier
Le contrat doit être soumis au registre foncier compétent ou au registre des titres de propriété compétent.
Désormais, les notaires sont en mesure de déposer électroniquement les contrats sur la plate-forme respective de nombreux registres fonciers ou de les transcrire électroniquement dans les bureaux du registre foncier.
- Signature de l’acte de remboursement
Un acte de remboursement du prix d’achat est un acte notarié qui confirme que l’acheteur a payé au vendeur le prix total du contrat pour le bien immobilier. Il s’agit d’un document qui confirme que le prix mentionné dans le contrat a été payé.
Un acte de remboursement est généralement signée lorsqu’il a été convenu que le prix serait payé à une date ultérieure, et non au moment de la signature du contrat.
Grâce à notre réseau d’associés dans toute la Grèce, qui comprend des avocats, des notaires, des économistes, des analystes financiers – conseillers en investissement, des ingénieurs, des courtiers, des comptables, des architectes, des sociétés de construction – entrepreneurs en bâtiment, des évaluateurs immobiliers certifiés, nous sommes en mesure de fournir des conseils et des services juridiques complets, en Grèce ou à l’étranger, en représentant chaque ressortissant étranger pour l’achat de biens immobiliers en Grèce et en assurant l’achèvement correct et immédiat de la transaction.
En particulier, notre longue expérience dans le domaine de l’immobilier nous permet de fournir une gamme complète de services liés à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers, puisque nous connaissons en profondeur les particularités des relations avec l’État grec et les mesures « intelligentes » à prendre afin d’accélérer les procédures pour la réalisation des transactions souhaitées, en restant dévoués et engagés dans l’idée que chaque cas nécessite un traitement personnalisé.
