Η Ελλάδα αποτελεί έναν από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για αγορά και απόκτηση ακινήτων, επενδύσεις και επιχειρηματικότητα.
Μερικοί από τους λόγους που έχουν στρέψει πολλούς αλλοδαπούς πολίτες στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, είτε είναι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ), είτε πολίτες τρίτων χωρών, καθώς και ομίλους εταιρειών είναι μεταξύ άλλων οι ακόλουθοι:
- Φυσική ομορφιά και τουριστική αξία
- Καλό κλίμα και ποιότητα ζωής
- Πλούσια ιστορία και πολιτιστική κληρονομιά
- Στρατηγική γεωγραφική θέση
- Οικονομική και πολιτική σταθερότητα λόγω της ένταξης στην Ευρωπαϊκή Ένωση
- Φορολογικά κίνητρα και προνομιακό επενδυτικό περιβάλλον
- Ευνοϊκό πρόγραμμα για απόκτηση Golden Visa
- Ανεπτυγμένες υποδομές και μεταφορές
Οι αλλοδαποί έχουν το δικαίωμα να αγοράσουν ένα ή περισσότερα ακίνητα, είτε ως φυσικά πρόσωπα είτε ως νομικά πρόσωπα (εταιρείες).
Η διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου, μπορεί να καταστεί εύκολη, προσιτή και γρήγορη, με την κατάλληλη καθοδήγηση από έναν εξειδικευμένο στο Real Estate Δικηγόρο, αν ακολουθηθούν οι κατάλληλες νομικές και φορολογικές διαδικασίες και υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν ζητήματα τα οποία θα καθυστερήσουν την όλη διαδικασία. Η σωστή επιμέλεια και οργάνωση των νομικών διαδικασιών και των προσώπων που εμπλέκονται σε αυτή εξασφαλίζει την αμεσότητα ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας.
Παρακάτω παραθέτουμε περιληπτικά τη διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα για αλλοδαπούς (βασικά βήματα), τα νομικά θέματα που πρέπει να εξεταστούν, τη φορολογία και τα πιθανά εμπόδια που θα πρέπει να αντιμετωπιστούν.
Επιλογή Ακινήτου
Αρχικά θα πρέπει να ξεκινήσετε από την επιλογή του ακινήτου που σας αφορά ανάλογα με τις ανάγκες σας, καθώς υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη ώστε να εξασφαλιστεί ότι η επιλογή σας θα είναι η καλύτερη δυνατή. Μερικά κριτήρια για να γίνει η σωστή επιλογή ακινήτου στην Ελλάδα είναι τα ακόλουθα:
- Τύπος του ακινήτου (Κατοικίες: Διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλες, Εμπορικά ακίνητα: Καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, Ακίνητα για τουριστική εκμετάλλευση: Ξενοδοχεία, βίλες για ενοικίαση, τουριστικά καταλύματα, Αγροτικά ακίνητα: Γεωργικές εκτάσεις, αμπελώνες, κτήματα.
- Σκοπός της αγοράς
- Τοποθεσία – Γεωγραφική περιφέρεια
- Αξία του ακινήτου
- Προοπτικές ανάπτυξης
- Κατάσταση και παλαιότητα του ακινήτου
Συνήθως η επιλογή ακινήτου γίνεται με την βοήθεια εξειδικευμένου στην περιοχή μεσίτη και αφού έχουν προηγηθεί επιτόπιες μεταβάσεις σε ακίνητα προς πώληση που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια του ενδιαφερόμενου.
Επιλογή Δικηγόρου – Νομικού Συμβούλου
Η επιλογή δικηγόρου για την αγορά ακινήτου με εξειδίκευση στο Real Estate είναι καθοριστική για την ασφαλή και ομαλή διαδικασία ολοκλήρωσης της αγοράς και τη διασφάλιση σας ότι η αγορά του ακινήτου θα είναι σύμφωνη με τη νομοθεσία και δεν θα εμπεριέχει νομικές παγίδες.
Το εμπράγματο δίκαιο στην Ελλάδα είναι ένας εξειδικευμένος τομέας του Αστικού Δικαίου και ο δικηγόρος που θα επιλέξετε θα πρέπει να έχει πολυετή εμπειρία στον συγκεκριμένο τομέα, προκειμένου να κατανοεί τις νομικές πτυχές και τα στάδια της αγοράς ακινήτου και να επιμεληθεί την όλη διαδικασία μέχρι την ασφαλή απόκτηση αυτού.
Για την επιτάχυνση των διαδικασιών συνήθως ο αγοραστής υπογράφει πληρεξούσιο στον δικηγόρο που επιλέγει, με σκοπό την αγορά ακινήτου, ώστε να τον εκπροσωπεί ενώπιον των αρμόδιων αρχών όπου απαιτηθεί.
Έναρξη νομικών ενεργειών – νομική εκπροσώπηση
- Προσκόμιση εγγράφων ακινήτου από τον πωλητή.
Ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να παραδώσει στον δικηγόρο του αγοραστή όλα τα έγγραφα του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί (τίτλους ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα, κατόψεις, άδεια οικοδομής, τυχόν τακτοποιήσεις πολεοδομικών παραβάσεων κλπ) ώστε να προχωρήσει στους απαραίτητους ελέγχους.
Ο μηχανικός θα ελέγξει το ακίνητο και τις τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις και τακτοποιήσεις που έχουν γίνει σε αυτό. Ο μηχανικός θα ελέγξει την πληρότητα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, θα επαληθεύσει τις μετρήσεις για το εμβαδό και τους χώρους, αλλά και τις χρήσεις που έχουν δηλωθεί.
- Έλεγχος Τίτλων Ακινήτου
Ο έλεγχος τίτλων ακινήτου είναι εξαιρετικά σημαντικός, καθώς διασφαλίζει ότι το ακίνητο που σκοπεύετε να αγοράσετε ή να επενδύσετε είναι ελεύθερο βαρών, απαλλαγμένο από νομικά κωλύματα, αμφισβητήσεις και περιορισμούς στην χρήση του.
Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι κατά τον έλεγχο ακινήτων θα πρέπει να εξετάζεται με προσοχή και ακρίβεια ότι στο ακίνητο δεν υπάρχουν, υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις, διεκδικητικές αγωγές, δικαιώματα δουλείας διόδου ή τυχόν άλλα νομικά κωλύματα, όπως πχ μη συνέχεια στους τίτλους ιδιοκτησίας, αναντιστοιχία μεταξύ εγγραφών στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο κ.α,
Η έλλειψη πλήρους και ορθού ελέγχου των τίτλων μπορεί να οδηγήσει σε ματαίωση του οριστικού συμβολαίου και σε νομικές διαμάχες.
- Υπογραφή Ιδιωτικού Συμφωνητικού –Προκαταβολή – Αρραβώνας
Ο δικηγόρος συντάσσει το Ιδιωτικό Συμφωνητικό και επιμελείται την υπογραφή αυτού από τον πωλητή και τον αγοραστή καθώς και την τήρηση των όρων που προβλέπονται σε αυτό.
Το Ιδιωτικό Συμφωνητικό περιλαμβάνει το συμφωνηθέν τίμημα και εν γένει τους όρους της συμφωνίας, περιγράφοντας τις υποχρεώσεις των μερών μέχρι να ολοκληρωθεί η υπογραφή του συμβολαίου.
Κατά την υπογραφή του Ιδιωτικού Συμφωνητικού ένα ποσό δίνεται από τον αγοραστή ως προκαταβολή στον πωλητή (αρραβώνας) το οποίο δεσμεύει και τα δύο μέρη για τη συνέχιση των διαδικασιών.
Το ποσό αυτό θα αφαιρεθεί από το τελικό ποσό που θα πληρώσει ο αγοραστής στον πωλητή κατά την ημερομηνία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου.
- Έκδοση ΑΦΜ
Για την αγορά ακινήτου, οι αλλοδαποί αγοραστές πρέπει να αποκτήσουν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) από την ελληνική εφορία και να εγγραφούν στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, αποκτώντας κωδικούς TAXISnet.
Χωρίς ελληνικό ΑΦΜ δεν μπορείτε να προχωρήσετε στην αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα καθώς ο αγοραστής μόνο μέσω της απόκτησης ΑΦΜ μπορεί να έχει πρόσβαση σε όλες τις ψηφιακές πλατφόρμες που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία και τις ενέργειες γύρω από αυτές.
- Άνοιγμα Λογαριασμού σε Ελληνική Τράπεζα
Η απόκτηση ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού μπορεί να διευκολύνει τις συναλλαγές που αφορούν το ακίνητο, π.χ. εξόφληση λογαριασμών μέσω πάγιας εντολής ή να χρησιμοποιηθεί για την καταβολή του τιμήματος αγοραπωλησίας αφού μεταφερθούν σε αυτόν τα χρήματα από τον λογαριασμό του αγοραστή στο Εξωτερικό.
- Συμβόλαιο Αγοραπωλησίας
Με την επίβλεψη και επιμέλεια του δικηγόρου, συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο επιλογής του αγοραστή ένα σχέδιο συμβολαίου, οι όροι του οποίου συμφωνούνται από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή.
- Φόρος απόκτηση ακινήτου
Πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου υποβάλλεται η Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης και καταβάλλεται ο φόρος από τον αγοραστή.
Ο Συμβολαιογράφος αναρτά τη δήλωση φόρου μεταβίβασης στην πλατφόρμα MyProperty και οι συμβαλλόμενοι αποδέχονται τη δήλωση μέσω της θυρίδας τους στο MyAADE, ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο και εκδίδει το σχετικό παραστατικό.
- Υπογραφή Οριστικού Συμβολαίου
Αφού όλοι οι όροι έχουν συμφωνηθεί, ενώπιον συμβολαιογράφου υπογράφεται το οριστικό συμβόλαιο και το τίμημα της αγοράς καταβάλλεται είτε την ίδια μέρα με τραπεζική επιταγή, είτε συμφωνείται ότι θα καταβληθεί σε συγκεκριμένο χρόνο μετά την υπογραφή του συμβολαίου με μεταφορά – έμβασμα από τον Τραπεζικό λογαριασμό του Αγοραστή στον τραπεζικό Λογαριασμό του Πωλητή.
Πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να κάνει έναν τελευταίο νομικό έλεγχο στο ακίνητο, προκειμένου να βεβαιώσει ότι δεν έχει μεταγραφεί κάποιο βάρος, όπως υποθήκη, κατάσχεση ή δεν έχει ήδη μεταβιβασθεί το ακίνητο.
Σημαντικό επίσης είναι ο πωλητής πριν την υπογραφή του συμβολαίου να έχει τακτοποιήσει και εξοφλήσει όλους τους λογαριασμούς που αφορούν το ακίνητο, όπως λογαριασμούς ρεύματος, ύδρευσης και κοινοχρήστων.
- Μεταγραφή του Συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο ή Καταχώριση στο Κτηματολόγιο
Το συμβόλαιο κατατίθεται προς καταχώρηση στο αρμόδιο Κτηματολόγιο ή προς μεταγραφή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.
Πλέον τα συμβόλαια σε πολλά Κτηματολόγια κατατίθενται ηλεκτρονικά από τους Συμβολαιογράφους στην αντίστοιχη πλατφόρμα και μεταγράφονται με ηλεκτρονικό τρόπο στα Κτηματολογικά Γραφεία, όπου αυτά βρίσκονται ήδη σε λειτουργία και έχουν συνενωθεί με τα Υποθηκοφυλακεία.
- Υπογραφή πράξης εξόφλησης
Η πράξη εξόφλησης πιστωθέντος τιμήματος είναι μια συμβολαιογραφική πράξη που αφορά την επιβεβαίωση αποπληρωμής του συνολικού ποσού (τιμήματος) που οφείλει ο αγοραστής στον πωλητή για την αγορά ενός ακινήτου. Πρόκειται για ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει την ολοκλήρωση της εξόφλησης του τιμήματος που έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση αγοραπωλησίας.
Η πράξη εξόφλησης υπογράφεται συνήθως όταν το τίμημα συμφωνήθηκε ότι θα εξοφληθεί μεταγενέστερα από την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας.
Διαθέτοντας Δίκτυο Συνεργατών σε όλη την Ελλάδα, στελεχωμένο από Δικηγόρους, Συμβολαιογράφους, Οικονομολόγους, Οικονομικούς Αναλυτές – Συμβούλους Επενδύσεων, Μηχανικούς, Μεσίτες, Λογιστές, Αρχιτέκτονες, Κατασκευαστικές Εταιρείες – Εργολάβους Οικοδομών, Πιστοποιημένους Εκτιμητές Ακινήτων, παρέχουμε ολοκληρωμένες νομικές συμβουλές και υπηρεσίες, εντός και εκτός Ελληνικών συνόρων, αναλαμβάνοντας την εκπροσώπηση κάθε αλλοδαπού πολίτη για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα και εξασφαλίζοντάς του την ορθή και άμεση ολοκλήρωση της απόκτησης ακινήτου.
Ειδικότερα μέσα από την πολυετή εμπειρία μας στον χώρο των Ακινήτων παρέχουμε όλο το φάσμα υπηρεσιών που αφορούν την Απόκτηση και Διαχείριση της Ακίνητης Περιουσίας, γνωρίζοντας σε βάθος τις ιδιαιτερότητες συνδιαλλαγής με το Ελληνικό Κράτος και τις «έξυπνες» κινήσεις στις οποίες θα πρέπει να προχωρήσει κανείς, προκειμένου να επιταχυνθούν οι διαδικασίες για την ολοκλήρωση των ενεργειών που επιθυμεί, παραμένοντας αφοσιωμένοι και προσηλωμένοι στη βασική αρχή μας ότι κάθε υπόθεση απαιτεί εξατομικευμένο χειρισμό.
