Σημαντικές αλλαγές επέρχονται στο Κτηματολόγιο με το άρθρο 36 του Ν 5160/2024, σε ό,τι αφορά τις νέες προθεσμίες διόρθωσης πρώτων εγγραφών και τη δυνατότητα διόρθωσης πρώτων εγγραφών σε περιοχές που είχε λήξει η δυνατότητα αμφισβήτησης ανακριβούς εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Το ως άνω άρθρο ουσιαστικά δίνει παράταση και χρονικό περιθώριο σε πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων που ήθελαν να προβούν σε διορθώσεις ανακριβών πρώτων εγγραφών για τα ακίνητα τους ή σε διορθώσεις ακινήτων φερόμενων ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Το συγκεκριμένο άρθρο ήταν σωτήριο για όσες περιοχές η προθεσμία διόρθωσης πρώτων εγγραφών έληγε στις 30.11.2024, καθώς μετά οι εγγραφές θα θεωρούνταν οριστικές.
Μετά την ψήφιση του ως άνω νόμου, η προθεσμία αυτή αντικαθίσταται με νέα προθεσμία, η οποία λήγει μετά την πάροδο ενός (1) έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Δεδομένου ότι η ως άνω πράξη εκτιμάται ότι θα δημοσιευθεί στα τέλη του 2025, η νέα προθεσμία πιθανολογείται ότι θα λήξει στα τέλη του 2026.
Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, έχοντας ως βάση τις αρχικές δηλώσεις των ιδιοκτητών, αποτελούν μια επίσημη καταγραφή που επιβεβαιώνει τα εμπράγματα δικαιώματα που υπάρχουν σε μια περιοχή κατά την έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου. Αυτές οι εγγραφές είναι η βάση για όλες τις μελλοντικές καταχωρίσεις. Μετά την οριστικοποίησή τους, δεν μπορούν να αμφισβητηθούν, καθώς για αυτές ισχύει το αμάχητο τεκμήριο ακριβείας.
Σύμφωνα με τον νόμο 2664/1998 (άρθρο 7), οι πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο γίνονται οριστικές, αν δεν αμφισβητηθούν σε δικαστήριο μέσα στην προθεσμία που προβλέπει ο νόμος (ίδιος νόμος, άρθρο 6), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει σήμερα. Μετά την οριστικοποίησή τους, τα δικαιώματα υπέρ των προσώπων που αναφέρονται σε αυτές, κατοχυρώνονται αποκτώντας αμάχητο τεκμήριο ακριβείας.
Όταν οι πρώτες εγγραφές αποκτούν αμάχητο τεκμήριο, το περιεχόμενό τους δεν μπορεί πια να αλλάξει. Αυτό σημαίνει ότι, αν υπάρχει λάθος και καταχωρηθεί ως κύριος κάποιος άλλος αντί για τον πραγματικό δικαιούχο, ο πραγματικός δικαιούχος μπορεί μόνο να διεκδικήσει αποζημίωση από τον καταχωρημένο για το όφελος που απέκτησε λόγω του λάθους.
Δεν αποκλείεται επίσης αξίωση αποζημίωσης, αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της ευθύνης από αδικοπραξία.
Στη αρχή λειτουργίας του Κτηματολογίου, υπήρχε σίγουρα άγνοια από πλευράς των ιδιοκτητών για τη σοβαρότητα των δικαιωμάτων που μπορεί να θιγούν από την εσφαλμένη δήλωση ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο. Τα τελευταία έτη ωστόσο – μέσω τόσο του δημόσιου διαλόγου όσο και εγχειριδίων Κτηματολογίου – μπορεί κανείς να λάβει τις απαραίτητες πληροφορίες και με τη συνδρομή ενός έμπειρου Δικηγόρου να σώσει την περιουσία του.
Ο πραγματικός δικαιούχος ύστερα από σχετικό αίτημα του μπορεί να ζητήσει την απόδοση αυτουσίως είτε του όλου είτε μέρους του ακινήτου στο οποίο αφορά η ανακριβής πρώτη εγγραφή, κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, καθώς επίσης και αποκατάσταση της προηγούμενης κατάστασης κατά το άρθρο 297 του Αστικού Κώδικα.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι τα ως άνω ισχύουν, μόνον όταν για το ακίνητο στο οποίο αφορά η ανακριβής εγγραφή δεν έχει ήδη χωρίσει ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία και εγγραφή αυτής στο Κτηματολογικό βιβλίο, δηλαδή όταν το ακίνητο δεν έχει μεταβιβασθεί.
Όντως είναι πολλές οι περιπτώσεις των ακινήτων που φαίνονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, ενώ υπάρχουν πραγματικοί ιδιοκτήτες που είτε δεν δήλωσαν το ακίνητο τους ή το δήλωσαν εσφαλμένα, με αποτέλεσμα την ως άνω αποτύπωση ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Οι πραγματικοί δικαιούχοι θα πρέπει να απευθύνονται σε εξειδικευμένους νομικούς για την διόρθωση της εμφάνισης των ακινήτων τους ως αγνώστου ιδιοκτήτη, πριν την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, ώστε ως ιδιοκτήτες να φαίνονται οι ίδιοι. Κατά περίπτωση για τις ως άνω περιπτώσεις απαιτείται κατάθεση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου λόγω συγκεκριμένων λόγω η διόρθωση καθίσταται εφικτή μόνο με την κατάθεση αγωγής.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που φαίνονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί και να δράσουν άμεσα καθώς τα ακίνητα άγνωστου ιδιοκτήτη θεωρείται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου μόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή. Στην περίπτωση αυτή δημιουργείται υπέρ του Δημοσίου το κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 7 αμάχητο τεκμήριο και ισχύουν όσα αναφέραμε ανωτέρω..
Ακόμα και μετά τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου, επιτρέπεται η διόρθωση εμφανών λαθών στις πρώτες εγγραφές, σύμφωνα με τη νομοθεσία. Αυτό ισχύει όταν το λάθος είναι προφανές και αποδεικνύεται ξεκάθαρα από την πράξη και τα συνοδευτικά της έγγραφα. Τέτοια λάθη μπορεί να αφορούν λανθασμένα στοιχεία του δικαιούχου (π.χ. από την ταυτότητα ή άλλα δημόσια έγγραφα) ή στοιχεία του δικαιώματος (π.χ. ποσοστό, είδος, τίτλος ή περιγραφή του ακινήτου).
Από τα ως άνω συνάγεται το συμπέρασμα ότι το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας δεν εκτείνεται και στα παραπάνω, περιοριστικά αναφερόμενα στο νόμο, πρόδηλα σφάλματα, με αποτέλεσμα να επιτρέπεται ανταπόδειξη όσων οριστικοποιημένων πρώτων κτηματολογικών εγγραφών σχετίζονται με αυτά.
Η εξειδικευμένη νομική ομάδα της Δικηγορικής Εταιρείας ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ, με εμπειρία σε θέματα Εμπραγμάτου Δικαίου, Ακινήτων και Κτηματολογίου, μπορεί να σας βοηθήσει στην εξακρίβωση λαθών στις Κτηματολογικές Εγγραφές και στην προστασία των δικαιωμάτων σας. Αναλαμβάνει την υποβολή Αιτήσεων Διόρθωσης ή Αγωγών, έχοντας ήδη επιτυχώς διαχειριστεί πολλές υποθέσεις Κτηματολογικών Διαφορών.