Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ενοικιαστών (μισθωτών) και των ιδιοκτητών (εκμισθωτών) κατοικιών καθορίζονται από τη νομοθεσία που ισχύει για τις μισθώσεις στο Ελληνικό δίκαιο και τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, καθώς και από τους όρους της μίσθωσης που συμφωνούνται μεταξύ των δύο μερών.
Αρχικά πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι η σύνταξη ενός συμφωνητικού μίσθωσης, απαιτεί μεγάλη προσοχή για κάθε μέρος και η νομική καθοδήγηση για τους όρους αυτού είναι απαραίτητη, καθώς κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και ειδικά σε περιπτώσεις μη ομαλής εξέλιξης αυτής, προκύπτουν σημαντικά νομικά ζητήματα, η επίλυση των οποίων μπορεί να προβλεφθεί στους όρους ενός μισθωτηρίου συμβολαίου, ώστε να αποφεύγονται οι διενέξεις και οι δαπανηρές μελλοντικές δικαστικές διαμάχες.
Παρακάτω παρατίθεται μια γενική και συνοπτική περιγραφή των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων τόσο των ιδιοκτητών όσο και των ενοικιαστών.
ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ
- Δικαίωμα Είσπραξης Μισθώματος: Ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να λαμβάνει το συμφωνηθέν ενοίκιο στη συμφωνημένη ημερομηνία. Αν ο μισθωτή καθυστερήσει ή δεν πληρώσει το μίσθωμα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινήσει νομικές διαδικασίες για την είσπραξη του.
- Δικαίωμα Επιθεώρησης: Ο εκμισθωτής μπορεί να ελέγξει την κατάσταση του ακινήτου, συνήθως αφού προειδοποιήσει τον ενοικιαστή, προκειμένου να διαπιστώσει αν τηρούνται οι όροι της μίσθωσης και αν το ακίνητο συντηρείται σωστά.
- Δικαίωμα Αύξησης Μισθώματος: Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει αύξηση του μισθώματος, αν αυτή προβλέπεται από τους όρους της μίσθωσης.
- Δικαίωμα Καταγγελίας Μίσθωσης: Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις να καταγγείλει τη μίσθωση. Ενδεικτικές Περιπτώσεις : Καταγγελία της μίσθωσης λόγω κακής χρήσης του μίσθιου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 594 Α.Κ. Καταγγελία της μίσθωσης λόγω παράβασης κάποιου όρου της μισθωτικής σύμβασης. Καταγγελία της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο κ.α.
- Δικαίωμα Αξίωσης Αποζημίωσης: Αν ο μισθωτής προκαλέσει ζημιές στο ακίνητο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αξιώσει αποζημίωση για τις ζημιές ή τα διαφυγόντα κέρδη
- Δικαίωμα Απόδοση του μισθίου (έξωση) σε περίπτωση μη πληρωμής ενοικίων είτε: α)με την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων , β) με την άσκηση αγωγής για την απόδοση του μισθίου και την πληρωμή των μισθωμάτων.
- Υποχρέωση παραχώρησης στο μισθωτή της χρήσης του μίσθιου για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση. Κάθε ιδιοκτήτης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει στον μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που έχει συμφωνηθεί, αλλά και υποχρέωση να το διατηρεί και κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
- Συντήρηση του ακινήτου – Επισκευές : Ο ιδιοκτήτης οφείλει να διασφαλίσει ότι το ακίνητο είναι και παραμένει σε κατάλληλη κατάσταση και ασφαλές προς χρήση από τον ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να επανορθώνει και να επισκευάζει όλες τις φθορές του μίσθιου που ανάγονται στη συμφωνημένη χρήση. Ενδεικτικά αναφέρουμε: δαπάνες για αποκατάσταση σωλήνων ύδατος, αποχέτευσης, θυρών, στέγης, θέρμανσης, θερμοσίφωνα κ.α.
- Υποχρέωση Αποπληρωμής Τελών και Φόρων (φόροι ακίνητης περιουσίας, ΕΝΦΙΑ κ.α.
- Προστασία Ιδιωτικότητας: Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εισέλθει στο μίσθιο χωρίς τη συναίνεση του ενοικιαστή, εκτός από επείγουσες περιπτώσεις ή εφόσον κάτι τέτοιο έχει προβλεφθεί στο μισθωτήριο, ώστε ο ιδιοκτήτης να μπορεί να ελέγχει την κατάσταση του ακινήτου ή να δείχνει αυτό σε μελλοντικούς μισθωτές κάποιο χρονικό διάστημα πριν από την λήξη της μισθωτικής σχέσης.
- Μην παρέμβαση στην καθημερινή ζωή: Ο ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να παρεμβαίνει στην καθημερινή ζωή του ενοικιαστή, όπως να του επιβάλει κανόνες ή περιορισμούς εκτός των συμφωνημένων όρων της μίσθωσης.
ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ
- Ακώλυτη Χρήση και Απόλαυση του Μίσθιου: Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το μίσθιο για τον σκοπό που συμφωνήθηκε και να το απολαμβάνει χωρίς παρεμβολές από τον ιδιοκτήτη, εκτός αν υπάρχει λόγος για απαραίτητη επισκευή ή έλεγχο.
- Απόδοση των αναγκαίων δαπανών, που ο ενοικιαστής έκανε στο μίσθιο Ασφάλεια του Κατοικήσιμου Χώρου: Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζει σε έναν ασφαλή και υγιεινό χώρο. Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τις μεγάλες επισκευές και τη συντήρηση του μίσθιου, με αποτέλεσμα στην περίπτωση που ο μισθωτής έχει προχωρήσει με δικά του έξοδα στην κάλυψη αυτών, έχει δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση τους από τον εκμισθωτή, ενώ σύμφωνα με το άρθρο 603 ΑΚ οι αξιώσεις του μισθωτή παραγράφονται 6 μήνες μετά τη λήξη της του μισθωτηρίου. Τέτοιες δαπάνες για παράδειγμα είναι αυτές που αφορούν την αναγκαία αποκατάσταση φθαρμένων σωλήνων ύδατος ή αποχέτευσης κ.λπ.
- Δικαίωμα Μείωσης Ενοικίου: Αν το μίσθιο καταστεί ακατάλληλο για χρήση λόγω ανεπανόρθωτης βλάβης ή αν δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν βασικές υπηρεσίες, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει μείωση του ενοικίου ή ακόμη και να καταγγείλει τη μίσθωση.
- Δικαίωμα φιλοξενίας τρίτου: Ο ενοικιαστής μπορεί, με την άδεια του ιδιοκτήτη, να υποδεχτεί άλλους ανθρώπους στο μίσθιο (π.χ. συγγενείς ή φίλους) για κάποιο διάστημα.
- Καταβολή Ενοικίου: Ο ενοικιαστής έχει την υποχρέωση να καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο στο συμφωνηθέν ποσό και με την καθορισμένη συχνότητα (συνήθως μηνιαίως).
- Καταβολή κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφέλειας
- Συντήρηση του Μισθίου: Ο ενοικιαστής οφείλει να διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση και να το επιστρέψει στον ιδιοκτήτη στην κατάσταση που το παρέλαβε (εκτός από τη φυσιολογική φθορά).
- Μη Αλλαγή Χρήσης – Επιμελής χρήση: Ο ενοικιαστής δεν μπορεί να αλλάξει τη χρήση του ακινήτου χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη (π.χ. να μετατρέψει την κατοικία σε επαγγελματική χρήση). Ο μισθωτής υποχρεούται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως ειδικότερα συμφωνήθηκε με τη σύμβαση, ώστε να είναι σε θέση κατά τη λήξη της σύμβασης να το αποδώσει όπως το παρέλαβε, χωρίς φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη σύμφωνη χρήση.
- Ενημέρωση για Βλάβες: Ο ενοικιαστής πρέπει να ενημερώνει τον ιδιοκτήτη για οποιεσδήποτε βλάβες ή ζημιές στο μίσθιο, έτσι ώστε να επιδιορθωθούν έγκαιρα και χωρίς να προκληθεί μεγαλύτερη ζημιά στο μίσθιο.
Κατά την σύναψη ενός μισθωτηρίου συνήθως ο μισθωτής καταβάλει στον εκμισθωτή ένα χρηματικό ποσό, ίσο με ορισμένο αριθμό μηνιαίων μισθωμάτων (συνήθως 2 μισθώματα), ως εγγύηση.
Για την εγγύηση αυτή ισχύουν όσα ειδικότερα συμφωνήσουν μεταξύ τους τα μέρη στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων.
Όταν λήξη η μισθωτική σχέση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να λάβει το ποσό της εγγυήσεως, με την προϋπόθεση ότι δεν υφίστανται απαίτηση του εκμισθωτή για οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστα, λογαριασμοί ΔΕΚΟ ή ζημίες στο μίσθιο.
Οι σχέσεις ενοικιαστή και ιδιοκτήτη πρέπει να στηρίζονται στην αμοιβαία εμπιστοσύνη και στην τήρηση των συμφωνιών που καθορίζονται μέσω του συμβολαίου μίσθωσης.
Είναι σημαντικό για τα δύο μέρη να γνωρίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, ώστε να αποφευχθούν τυχόν διαφορές και νομικές επιπλοκές.