Το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Δικαιοσύνης για τον Κώδικα Συνιδιοκτησίας, το οποίο βρίσκεται υπό επεξεργασία από τη σχετική νομοπαρασκευαστική επιτροπή, φιλοδοξεί να εκσυγχρονίσει το υφιστάμενο δίκαιο της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, το οποίο εξακολουθεί να διέπεται κυρίως από τον Ν. 3741/1929 και τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα.
Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις αναμένεται να περιορίσουν τις διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών, να διευκολύνουν τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και την αναβάθμιση των κτιρίων και να συμβάλουν στην αξιοποίηση ακινήτων που σήμερα παραμένουν ουσιαστικά κλειστά.
Χαρακτηριστικές είναι οι περιπτώσεις ακινήτων που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν ή να μεταβιβαστούν λόγω διαφωνιών μεταξύ συγκληρονόμων ή συνιδιοκτητών, καθώς και οι περιπτώσεις όπου η απαίτηση αυξημένων ποσοστών συναίνεσης καθιστά αδύνατη την πραγματοποίηση ακόμη και αναγκαίων επισκευών ή επενδύσεων.
Με τον νέο Κώδικα επιδιώκεται η ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, η αποτελεσματικότερη εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας και η μείωση των δικαστικών αντιδικιών που σχετίζονται με τη συνιδιοκτησία, όπως για παράδειγμα οι αγωγή διανομής.
Με τον ν. 5303/2026, ο οποίος δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 22 Μαΐου 2026, επέρχεται συνολική αναμόρφωση του κληρονομικού δικαίου, καθώς αντικαθίσταται εξ ολοκλήρου το Πέμπτο Βιβλίο του Αστικού Κώδικα.
Οι νέες διατάξεις εφαρμόζονται στις κληρονομίες προσώπων που αποβιώνουν από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και εφεξής, εισάγοντας ένα διαφορετικό πλαίσιο ως προς τη θέση του κληρονόμου, τη νόμιμη μοίρα, τη δικαστική εκκαθάριση και τους νέους θεσμούς που θεσπίζονται για πρώτη φορά στο ελληνικό δίκαιο.
Οι μεταβολές δεν περιορίζονται σε νομοτεχνικές βελτιώσεις.
Αντιθέτως, μεταβάλλουν ουσιώδεις κανόνες που ίσχυαν επί δεκαετίες, επηρεάζοντας άμεσα τον τρόπο με τον οποίο οργανώνεται πλέον η κληρονομική διαδοχή και προστατεύονται τόσο οι κληρονόμοι κόκκινων δανείων και υπερχρεωμένων κληρονομιών όσο και οι δανειστές της κληρονομίας.
Ι. Διάσπαση και συνένωση οριζόντιων ιδιοκτησιών – Το ισχύον νομικό καθεστώς και οι προτεινόμενες μεταβολές
Υπό το ισχύον καθεστώς, η διαίρεση ενός διαμερίσματος σε περισσότερες αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες ή η συνένωση δύο ή περισσότερων διαμερισμάτων δεν αποτελεί αποκλειστικά τεχνικό ζήτημα.
Αντιθέτως, πρόκειται για πράξεις που ενδέχεται να επηρεάζουν: τα ποσοστά συνιδιοκτησίας (χιλιοστά), τον πίνακα κατανομής χιλιοστών, τα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης, τον κανονισμό της πολυκατοικίας, καθώς και τα εμπράγματα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.
Για τον λόγο αυτό, στις περισσότερες περιπτώσεις απαιτείται: συμβολαιογραφική πράξη, τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ενδεχομένως τροποποίηση του κανονισμού, συναίνεση των συνιδιοκτητών, όταν αυτή απαιτείται από τον νόμο ή τον κανονισμό, μεταγραφή της σχετικής πράξης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Στην πράξη, οι απαιτήσεις αυτές έχουν οδηγήσει σε σημαντικές δυσχέρειες, καθώς ακόμη και μία άρνηση συνιδιοκτήτη μπορεί να καταστήσει αδύνατη την πραγματοποίηση της μεταβολής.
Το υπό επεξεργασία νομοσχέδιο επιδιώκει να καταστήσει περισσότερο ευέλικτη τη διαδικασία διαίρεσης και συνένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, περιορίζοντας τις περιπτώσεις στις οποίες απαιτείται ομοφωνία ή ιδιαίτερα αυξημένες πλειοψηφίες.
ΙΙ. Πολυκατοικίες & Κοινόχρηστα
Το νέο νομοσχέδιο για τον Κώδικα Συνιδιοκτησίας προβλέπει σημαντικές παρεμβάσεις στη διαχείριση των πολυκατοικιών, με στόχο την αποτελεσματικότερη είσπραξη των κοινοχρήστων, την ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή και την απλούστευση της λήψης αποφάσεων.
Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις αφορούν μεταξύ άλλων τα ακόλουθα :
Την Ταχύτερη είσπραξη ληξιπρόθεσμων κοινοχρήστων, μέσω ειδικής διαδικασίας που θα επιτρέπει την έκδοση διαταγής πληρωμής σε βάρος ιδιοκτητών που καθυστερούν συστηματικά την εξόφληση των οφειλών τους.
Την Ενίσχυση της οικονομικής βιωσιμότητας των πολυκατοικιών, με πρόβλεψη για δημιουργία υποχρεωτικού αποθεματικού ταμείου, προκειμένου να καλύπτονται έκτακτες δαπάνες, αναγκαίες επισκευές ή προσωρινές ελλείψεις ρευστότητας.
Την Ενίσχυση του θεσμικού ρόλου του διαχειριστή, ο οποίος αποκτά σαφώς καθορισμένες αρμοδιότητες και αυξημένες ευθύνες ως προς τη διοίκηση, τη διαχείριση των οικονομικών και την εκπροσώπηση της πολυκατοικίας.
Την Μείωση των απαιτούμενων ποσοστών συναίνεσης για την έγκριση συγκεκριμένων εργασιών.
Η δικηγορική μας ομάδα διαθέτει πολυετή εμπειρία στη διαχείριση υποθέσεων στον τομέα του Real Estate, παρέχοντας ολοκληρωμένες νομικές υπηρεσίες σε ζητήματα συνιδιοκτησίας, διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών, αγωγών διανομής ακινήτων, μισθωτικών διαφορών, καθώς και κάθε είδους υποθέσεων που αφορούν την αξιοποίηση, διαχείριση και προστασία της ακίνητης περιουσίας.
Παρακολουθούμε στενά την πορεία του νέου σχεδίου νόμου και αναμένουμε την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης και την τελική ψήφισή του, προκειμένου να αξιολογήσουμε το οριστικό περιεχόμενο των νέων ρυθμίσεων και τον τρόπο εφαρμογής τους στην πράξη.
