ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΣΤΗ ΣΥΜΒΑΣΗ ΜΕΣΙΤΕΙΑΣ
Η αγοραπωλησία ακινήτου στην Ελλάδα παραμένει μια σημαντική επένδυση για κάθε Έλληνα πολίτη ή ξένο επενδυτή, αλλά απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό, νομικό έλεγχο και συντονισμό των μερών που λαμβάνουν μέρος στο πλαίσιο μιας αγοραπωλησίας (δικηγόρος – μηχανικός – συμβολαιογράφος – μεσίτης).
Ο ρόλος του μεσίτη στο χώρο του Real Estate παραμένει σημαντικός στη διαδικασία αγοράς και πώλησης ενός ακινήτου, καθώς λειτουργεί ως ενδιάμεσος επαγγελματίας, εξυπηρετώντας τα συμφέροντα των πελατών του.
Συνήθως ένας υποψήφιος πωλητής ή αγοραστής θα απευθυνθεί αρχικά σε έναν μεσίτη, προκειμένου να μάθει την αξία του ακινήτου του ή να βρει το ακίνητο που ταιριάζει στις ανάγκες του.
Στην παρούσα αρθρογραφία θα περιγράψουμε το ρόλο και τα καθήκοντα του μεσίτη καθώς και τη νομική έννοια της μεσιτείας, προκειμένου οι υποψήφιοι πωλητές ή αγοραστές να γνωρίζουν τα δικαιώματα τους πριν αναθέσουν σε κάποιο μεσίτη την υπόθεση τους.
Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι ο μεσίτης δεν μπορεί να υποκαταστήσει έναν έμπειρο δικηγόρο κατά τη διαδικασία αγοραπωλησίας ενός ακινήτου και οι ρόλοι τους κατά την διαδικασία αυτή θα πρέπει να είναι διακριτοί και ξεχωριστοί, προκειμένου να ολοκληρώνονται οι διαδικασίες με ταχύτητα και ασφάλεια.
Καθήκοντα – Υποχρεώσεις Μεσίτη
- Να υποδεικνύει το ακίνητο βάσει των κριτηρίων επιλογής του αγοραστή.
- Να οργανώνει επισκέψεις και παρουσιάσεις στoυς ενδιαφερόμενους.
- Να φέρνει σε επαφή πωλητές και αγοραστές ή ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
- Να προσδιορίζει κατά προσέγγιση βάσει της τιμής της αγοράς ρεαλιστική τιμή πώλησης ή ενοικίασης.
- Να δημιουργεί αγγελίες, φωτογραφίες, βίντεο.
- Να χρησιμοποιεί δίκτυα (site αγγελιών, συνεργασίες με άλλους μεσίτες).
- Να συμβουλεύει τον πωλητή/ιδιοκτήτη για πιθανές βελτιώσεις που αυξάνουν την αξία του ακινήτου.
Ενδεικτικά θα αναφέρουμε κάποιες ενέργειες οι οποίες δεν θα πρέπει να ανατίθενται σε μεσίτες αλλά αποκλειστικά σε δικηγόρους, καθώς αφορούν νομικά ζητήματα – θέματα για τα οποία απαιτείται εξειδίκευση και νομικές γνώσεις :
- Νομικός Έλεγχος Τίτλων Ακινήτου
- Συγκέντρωση εγγράφων (πιστοποιητικά – άδεια – τοπογραφικά διαγράμματα)
- Επικοινωνία με συμβολαιογράφο – μηχανικό
- Υπογραφή Ιδιωτικού Συμφωνητικού – Προκαταβολή – Αρραβώνας
- Έλεγχος όρων συμβολαίου αγοραπωλησίας
- Παράσταση κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου
Νομοθετικό πλαίσιο σύμβασης μεσιτείας
Η σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τα άρθρα 703 επ. ΑΚ, ενώ ιδίως για τη μεσιτεία επί συμβάσεων ακινήτων έχουν εφαρμογή τα άρθρα 197 επ. του Ν 4072/2012 και μόνο συμπληρωματικά εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΑΚ.
Μεσιτεία είναι η σύμβαση, με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (κύριος της υπόθεσης, εντολέας) αναθέτει στον άλλο (μεσίτη) να του υποδείξει ευκαιρία ή να μεσολαβήσει για την κατάρτιση συγκεκριμένης σύμβασης έναντι καταβολής της μεσιτικής αμοιβής, εφόσον η σύμβαση εν τέλει καταρτίσθηκε συνεπεία της υπόδειξης ευκαιρίας ή μεσολάβησης.
Στη σύμβαση μεσιτείας ενδέχεται να περιέχεται και πληρεξουσιότητα για κατάρτιση της σύμβασης από τον μεσίτη στο όνομα και για λογαριασμό του εντολέα.
Προϋποθέσεις σύναψης έγκυρης σύμβασης μεσιτείας
Οι διατάξεις του άρθρου 200 Ν 4072/2012 θεσπίζουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται, ώστε μια σύμβαση μεσιτείας ακινήτων να είναι έγκυρη, από τις οποίες δεν μπορούν να αποκλίνουν οι συμβαλλόμενοι.
Ειδικότερα στην παράγραφο 2 προβλέπεται ότι στη σύμβαση μεσιτείας, η οποία πρέπει να καταρτισθεί εγγράφως (έντυπο ανάθεσης αναζήτησης), περιλαμβάνονται τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, ο αριθμός φορολογικού τους μητρώου, καθώς και ο αριθμός Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη (πιστοποιημένος μεσίτης).
Πρέπει, επίσης, να καθορίζεται η ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.
Κατά τη συνήθη πρακτική, το ποσό της μεσιτικής αμοιβής ορίζεται σε 2% επί του ποσού του τιμήματος της αγοραπωλησίας για κάθε πλευρά (πωλητής και αγοραστής), δηλαδή συνολικά 4% της αξίας της συναλλαγής.
Οι υπηρεσίες μεσιτείας μπορούν να προσφέρονται από φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Στη δεύτερη περίπτωση, πρέπει να συντρέχουν οι οριζόμενες στο άρθρο 197 § 2 Ν 4072/2012 προϋποθέσεις.
Σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας
Σύμφωνα με το άρθρο 200 παράγραφος 4 εδ. Α’ Ν 4072/2012, επιτρέπεται η σύναψη σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ενώ ο μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής.
Αν εν τέλει καταρτίσει ο ίδιος ο εντολέας τη σύμβαση, χωρίς τη μεσολάβηση του μεσίτη, τότε υποχρεούται να αποζημιώσει τον τελευταίο και να του καταβάλει τη συμφωνηθείσα αμοιβή.
Διάρκεια σύμβασης μεσιτείας
Σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παράγραφο 3 του άρθρου 200 Ν 4072/201 : αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα.
Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγέλλει αζημίως μετά την πάροδο των δώδεκα (12) μηνών. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών.
Κατ’ εξαίρεση, στην περίπτωση της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, η διάρκειά της δεν μπορεί να υπερβαίνει τους οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, ενώ μετά από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση.
Συναφώς προβλέπεται ότι, αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή τη μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητώς αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα (άρθρο 200 παράγραφος 5 Ν 4072/2012).
Μεσιτική Αμοιβή
Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 200 παράγραφος 5 επ. Ν 4072/2012, ο μεσίτης ακινήτων έχει το δικαίωμα να αξιώσει τη συμφωνηθείσα αμοιβή κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της ανεξάρτητα από το είδος της κύριας σύμβασης που καταρτίστηκε τελικά για το ακίνητο.
Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης.
Αν περισσότεροι μεσίτες, προς τους οποίους ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά διαφορετικές εντολές, υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία, δικαιούται να αξιώσει αμοιβή μόνο αυτός, ο οποίος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία.
Αν δεν μπορεί να αποδειχθεί το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών και τα ίσα μέρη η μεγαλύτερη από τις αμοιβές που συμφώνησε ο εντολέας με τις διαφορετικές εντολές του.
Η Δικηγορική εταιρεία «ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» με 25ετή πορεία στο χώρο του Real Estate, έχοντας στελεχώσει άρτια ενημερωμένο και έμπειρο νομικό τμήμα, αποτελεί πολύτιμο νομικό σύμβουλο σε υποθέσεις αγοραπωλησίας ακινήτων, παρέχοντας υπηρεσίες με ασφάλεια, ταχύτητα και εμπιστοσύνη, ενώ παράλληλα συνεργάζεται με τα μεγαλύτερα μεσιτικά γραφεία της Ελλάδας.
