ΣΕ ΤΕΛΙΚΗ ΕΥΘΕΙΑ ΟΙ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΤΟΥ ΦΟΡΕΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ ΚΑΙ ΕΠΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Στην παρούσα αρθρογραφία θα προσπαθήσουμε να καταγράψουμε τα βασικά σημεία και τις προϋποθέσεις ένταξης στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.

Δυνατότητα υποβολής αιτήματος  μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας του οφειλέτη, σε φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, έχει ο ευάλωτος οφειλέτης που έχει κηρυχθεί σε πτώχευση ή που σε βάρος της κύριας κατοικίας του επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή (Τράπεζα – Fund). 

Κατά την υποβολή του αιτήματος θα πρέπει ο ευάλωτος οφειλέτης να συναινέσει στη διενέργεια αυτοψίας της κύριας κατοικίας του, εκ μέρους πιστοποιημένου εκτιμητή που ορίζεται από τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης.

Ο φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης απορρίπτει το αίτημα για την απόκτηση της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, εφόσον η έκθεση αυτοψίας του μηχανικού διαπιστώνει την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετων χρήσεων στη συγκεκριμένη κύρια κατοικία, οι οποίες οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυρίων εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

• Τα στοιχεία ταυτότητάς του
• Το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του, τους τίτλους ιδιοκτησίας που κατέχει και
• Τη βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη.

Ο φορέας επιβεβαιώνει τους τίτλους ιδιοκτησίας του δικαιούχου ως προϋπόθεση της αιτούμενης μεταβίβασης.

Αιτήσεις δεν γίνονται δεκτές εφόσον απέχουν περισσότερο από εξήντα (60) ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου εγγράφου ή της δημοσίευσης της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο οφειλέτη σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας. 

ΕΞΑΙΡΕΣΗ: Κατά παρέκκλιση των ως άνω, για διάστημα έξι (6) μηνών από τη σύσταση του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, ο ευάλωτος οφειλέτης δύναται να υποβάλει αίτηση οποτεδήποτε υπό τους εξής όρους:

• Αν σε βάρος του οφειλέτη έχει κινηθεί διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, δεν επίκειται πλειστηριασμός του ακινήτου εντός των επόμενων δύο (2) μηνών από την ημερομηνία της αίτησης, ή
• Αν ο οφειλέτης έχει κηρυχθεί σε πτώχευση, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του ευάλωτου οφειλέτη, επί της κύριας κατοικίας, εξακολουθεί να αποτελεί μέρος της πτωχευτικής περιουσίας.

• Το τίμημα μεταβίβασης ισούται προς το εβδομήντα τοις εκατό (70%) της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, ο οποίος τον διορίζει.

Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την εμπορική αξία, κατά την εκτίμηση του πιστοποιημένου εκτιμητή, σε ποσοστό ανώτερο του δεκαπέντε τοις εκατό (15%), το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το εβδομήντα τοις εκατό (70%) του χαμηλότερου μεταξύ: α) της τιμής πρώτης προσφοράς, και β) της εμπορικής αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει με έξοδά του ο επισπεύδων πιστωτής.

• Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω πτώχευσης του δικαιούχου, το τίμημα για τη μεταβίβαση του ακινήτου στο φορέα αποδίδεται από τον φορέα στον σύνδικο για τη διανομή στους πιστωτές, σύμφωνα με τους όρους του παρόντος νόμου.
• Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης, το τίμημα της μεταβίβασης του ακινήτου στο φορέα αποδίδεται από τον φορέα στον υπάλληλο του πλειστηριασμού.

Τα πάσης φύσης έξοδα μεταβίβασης καταβάλλονται από τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης και παρακρατούνται από το τίμημα μεταβίβασης.

Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου επί της κύριας κατοικίας του, αφότου καταβάλλει το τίμημα μεταβίβασης στον υπάλληλο πλειστηριασμού, πέντε (5) το αργότερο εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού, ή στον σύνδικο, έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί τη δημοσίευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του. 

Η καταβολή του τιμήματος συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης και τη ματαίωση του πλειστηριασμού, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου.

Μετά την απόκτηση του ακινήτου από τον φορέα προβλέπεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες που κατοικούν μέσα στο σπίτι και είναι η κύρια κατοικία τους να παραμένουν σε αυτή για έως 12 χρόνια, καταβάλλοντας ένα ενοίκιο, το οποίο επίσης θα επιδοτείται από το κράτος με το ποσό να κυμαίνεται από 70 έως 210 ευρώ, με βάση τα μέλη του νοικοκυριού, εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, ενώ  ιδιοκτήτης θα έχει τη δυνατότητα εφόσον τα οικονομικά του δεδομένα βελτιωθούν μέσα σε βάθος δωδεκαετίας, να ανακτήσει την ιδιοκτησία του ακινήτου.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε δώδεκα (12) έτη.

Το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τον τελευταίο μήνα, για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η αναθεώρηση του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης.

Σύμφωνα με το α. 104 του ν. 5072/2023 (Α΄198) παρατάθηκε η προθεσμία υποβολής αιτήσεων στο Ενδιάμεσο Πρόγραμμα Κρατικής Στήριξης, καθώς και η χορήγηση συνεισφοράς του Δημοσίου σε ευάλωτους οφειλέτες, μέχρι τη μεταβίβαση της κατοικίας τους στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης του ν. 4738/2020 μέχρι την 4.3.2025.

Η Δικηγορική εταιρεία «ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» με 25ετή πορεία στον χώρο του Τραπεζικού Δικαίου, είναι σε θέση να ανταποκρίνεται άμεσα και αποτελεσματικά στις νομοθετικές αλλαγές και εξελίξεις μέσω του άρτια καταρτισμένου και ενημερωμένου για τις αλλαγές, νομικού τμήματός της, όπως εν προκειμένω των αλλαγών στο φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης κατοικίας.

Ως εκ τούτου δύναται να αποτελέσει έναν πολύτιμο νομικό σύμβουλο σε υποθέσεις διαγραφής – ρύθμισης χρεών, υπαγωγής στον εξωδικαστικό μηχανισμό και εν γένει σε υποθέσεις προστασίας της κύριας κατοικίας οφειλετών από πλειστηριασμό.

Image by krakenimages.com on Freepik