ΔΙΕΚΔΙΚΗΤΙΚΗ ΑΓΩΓΗ

Το φαινόμενο της καταπάτησης ακινήτων
έγινε ιδιαίτερα πιο έντονο και φανερό κατά το στάδιο της Κτηματογράφησης, όπου πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων είδαν έκπληκτοι μετά την λειτουργία του Κτηματολογίου, να εμφανίζονται ως ιδιοκτήτες των ακινήτων τους όχι οι ίδιοι αλλά τρίτα πρόσωπα και συχνότερα όμοροι γείτονές τους, αφού τούτοι δήλωσαν τα συγκεκριμένα ακίνητα, επικαλούμενοι ως τίτλο κτήσης την χρησικτησία. 

Η καταπάτηση ακινήτου αναφέρεται στην παράνομη ή αυθαίρετη κατάληψη ή κατοχή ακινήτου από πρόσωπο που δεν είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης ή κάτοχος του.

Στο παρόν θα προσπαθήσουμε να καταγράψουμε τα δικαιώματα που έχει κάθε κύριος ακινήτου, ώστε να προστατέψει την ακίνητη περιουσία του σε περίπτωση προσβολής αυτής, υπογραμμίζοντας ότι σε αυτές τις περιπτώσεις κρίνεται απαραίτητη η συνδρομή ενός εξειδικευμένου δικηγόρου στο εμπράγματο δίκαιο, προκειμένου να αναλάβει την εκπροσώπηση του ενάγοντα στο δικαστήριο και τη συγκέντρωση των απαιτούμενων αποδεικτικών εγγράφων.

Από τα οριζόμενα στο άρθρο 1000 του Αστικού Κώδικα, συνάγεται ότι η κυριότητα είναι το απόλυτο εμπράγματο δικαίωμα που παρέχει στον κύριο του πράγματος την άμεση και αποκλειστική εξουσία να διαθέτει αυτό όπως θέλει και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σ’ αυτό.

Η προσβολή του δικαιώματος της κυριότητας από οποιονδήποτε τρίτο μπορεί να γίνει είτε με αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος (καθολική προσβολή) ή με ενέργειες πάνω στο πράγμα που δεν φτάνουν, όμως, μέχρι την αφαίρεση της νομής (μερική προσβολή), είτε με  ζημία του κυρίου που επέρχεται με την καταστροφή ή τη βλάβη του πράγματος ή με την απόσβεση του δικαιώματος της κυριότητας.

• Διεκδικητική Αγωγή

Στην περίπτωση που θίγεται η άμεση και απόλυτη εξουσία του δικαιώματος κυριότητας επί ακινήτου ή κινητού πράγματος, επί καθολικής προσβολής, δηλαδή, στην περίπτωση που έχει αφαιρεθεί από τον κύριο η νομή ή η κατοχή του πράγματος, τούτος μπορεί να ασκήσει την διεκδικητική αγωγή, ζητώντας την αναγνώριση της κυριότητας του και την απόδοση του πράγματος, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 1094 ΑΚ.

Η καθολική προσβολή συνίσταται στην πλήρη απώλεια της φυσικής εξουσίας επί του πράγματος με αφαίρεση ή κατακράτηση αυτού.

Ουσιαστικά, πρόκειται για αποβολή του κυρίου από το πράγμα, κινητό ή ακίνητο (π.χ. κλοπή ή υπεξαίρεση κινητού, κατάληψη ακινήτου, κατακράτηση από τον μισθωτή του μίσθιου μετά τη λήξη της μίσθωσης κλπ).

• Αναγνωριστική Αγωγή

Επί μερικής προσβολής ο κύριος του πράγματος μπορεί να ασκήσει την αρνητική αγωγή και να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 1108 ΑΚ.

Στη μερική προσβολή ο κύριος είτε περιορίζεται στην άσκηση των εξουσιών του, είτε παρεμποδίζεται να ενεργήσει πάνω στο πράγμα.

Μάλιστα στην περίπτωση άσκησης αρνητικής αγωγής, δημιουργούνται ενοχικές αξιώσεις που ρυθμίζονται με τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες και τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.

Πριν την κατάθεση των ως άνω αγωγών, ο κύριος του ακίνητου που έχει προσβληθεί θα πρέπει να απευθύνεται σε έναν εξειδικευμένο στα ακίνητα και στο εμπράγματο δίκαιο δικηγόρο, προκειμένου αφού μελετήσει τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, να στοιχειοθετήσει με πληρότητα και ορθότητα το δικόγραφο της αγωγής, ώστε να αποφευχθεί η απόρριψη αυτής ως αόριστης.

Όταν όμως ο εναγόμενος με τις προτάσεις του αμφισβητήσει την κυριότητα του δικαιοπάροχου του ενάγοντος στο επίδικο, ο ενάγων υποχρεούται, κατ’ επιτρεπτή, σύμφωνα με το άρθρο 224 ΚΠολΔ συμπλήρωση της αγωγής, να καθορίσει με τις προτάσεις του τον τρόπο κτήσης κυριότητας του άμεσου δικαιοπάροχου και αν είναι αναγκαίο και των απώτερων δικαιοπάροχων του μέχρις εκείνου που απέκτησε την κυριότητα με πρωτότυπο τρόπο.

Η παράλειψη της συμπλήρωσης της αγωγής με αυτόν τον τρόπο καθιστά αυτήν αόριστη και έχει ως επακόλουθο την απόρριψη της.

Εξάλλου, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 1041, 1045 και 1094 ΑΚ, αν ο ενάγων διεκδικητικής ή αναγνωριστικής της κυριότητας ακινήτου αγωγής στηρίζει την κυριότητα του σε τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, οφείλει να επικαλεσθεί στο δικόγραφο της τη συνδρομή στο πρόσωπο του, και, αν είναι αναγκαίο, στο πρόσωπο των νόμιμων δικαιοπάροχων του, των όρων εκείνων που απαιτούνται κατά νόμο με αναφορά συγκεκριμένων διακατοχικών πράξεων.

Ειδικότερα, οφείλει να επικαλείται συγκεκριμένες υλικές πράξεις νομής πάνω στο ακίνητο με τις οποίες να φανερώνεται η βούληση του να το έχει σαν δικό του, διαφορετικά η αγωγή είναι αόριστη και απορρίπτεται ως απαράδεκτη, ενώ η αοριστία αυτή δεν καλύπτεται με την απλή αναφορά ότι ο ενάγων ή οι δικαιοπάροχοι του νέμονταν το ακίνητο ασκώντας όλες τις διακατοχικές πράξεις που αρμόζουν σε αυτό, χωρίς αναφορά και των συγκεκριμένων υλικών πράξεων νομής που ενήργησαν στο ακίνητο.

Για το ορισμένο αναγνωριστικής ή διεκδικητικής αγωγής κυριότητας ακινήτου απαιτείται, πλην των στοιχείων που θεμελιώνουν την επικαλούμενη κυριότητα του ενάγοντος με κάποιο προβλεπόμενο από το νόμο τρόπο, να περιγράφεται το επίδικο ακίνητο με σαφή καθορισμό της θέσης στην οποία βρίσκεται και οπωσδήποτε των ορίων του ώστε να μη γεννιέται αμφιβολία για την ταυτότητα του. Τέτοια περιγραφή του ακινήτου, μπορεί να γίνεται και με αποτύπωση του σε τοπογραφικό διάγραμμα, από το οποίο να προκύπτει, πλην του σχήματος των πλευρών του, η θέση του, ο προσανατολισμός του και το εμβαδόν του, εφόσον αυτό ενσωματώνεται στο δικόγραφο της αγωγής.

Στην αγωγή πρέπει να αναφέρεται η αξία του επίδικου, η οποία πρέπει να ανάγεται στο χρόνο άσκησης της αγωγής, προκειμένου βάσει αυτής αφενός να κριθεί η καθ’ ύλην αρμοδιότητα και αφετέρου να υπολογισθεί το αναλογούν δικαστικό ένσημο, το οποίο κατά τη συζήτηση της αγωγής οφείλει να καταβάλει, εκτός αν λάβει χώρα νόμιμος περιορισμός του αιτήματος σε αναγνωριστικό.

Η διεκδικητική αγωγή εγγράφεται υποχρεωτικά σύμφωνα με το άρθρο 220 ΚΠολΔ στα βιβλία διεκδικήσεων της περιφέρειας του ακινήτου μέσα σε τριάντα ημέρες από την κατάθεση της ή καταχωρείται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο.

Σύμφωνα με την διάταξη 54^α περ, ε’ Ν 4174/2013, είναι απαράδεκτη η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου…αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝΦΙΑ πιστοποιητικό ότι το ίδιο το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση  ΕΝΦΙΑ και ΦΑΠ, κατά περίπτωση για τα 5 προηγούμενα έτη.

Ο εναγόμενος νομέας ή κάτοχος δεν αποκλείεται να έχει αποκτήσει δικαιώματα πάνω στο διεκδικούμενο πράγμα τα οποία δεν επιθυμεί να απωλέσει και τα διεκδικεί αμυνόμενος στην διεκδικητική αγωγή του ενάγοντα.

Ο εναγόμενος δύναται να αμυνθεί είτε αρνούμενος την αγωγή, είτε ασκώντας ανταγωγή, είτε προτείνοντας κάποια ένσταση.

Στο πεδίο της διεκδικητικής αγωγής, ειδικότερα, οι πιο συνήθεις ενστάσεις που προτείνονται είναι οι ακόλουθες:

• Η ένσταση ιδίας κυριότητας
• Η ένσταση ιδίας νομής ή κατοχής
• Η ένσταση του πωληθέντος και παραδοθέντος πράγματος
• Η ένσταση επίσχεσης
• Η ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος
• Η ένσταση παραγραφής

Η Δικηγορική εταιρεία «ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» με 25ετή πορεία στο χώρο του Εμπράγματου δικαίου, έχοντας στελεχώσει άρτια ενημερωμένο και έμπειρο νομικό τμήμα, αποτελεί πολύτιμο νομικό σύμβουλο σε υποθέσεις καταπάτησης ακινήτων και λανθασμένων εγγραφών στο Κτηματολόγιο. Έχοντας χειριστεί με επιτυχία πολλές υποθέσεις άσκησης διεκδικητικής αγωγής, δύναται να προστατεύει με ασφάλεια, ταχύτητα και αξιοπιστία τα δικαιώματα κυριότητας και την ακίνητη περιουσία των εντολέων της.

Image on Freepik