Η μεταβίβαση ενός ακινήτου, παρά τη δημιουργία ψηφιακών υπηρεσιών και την ανάπτυξη ηλεκτρονικών συστημάτων, καθώς και των βελτιώσεων που έχουν επιφέρει οι νομοθετικές αλλαγές του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, συνεχίζει να αποτελεί μια αρκετά σύνθετη διαδικασία, η οποία περιλαμβάνει πολλά νομικά, οικονομικά και διαδικαστικά βήματα.
Για τη διασφάλιση των συμφερόντων των μερών (πωλητή – αγοραστή), είναι απαραίτητη η συνδρομή ενός εξειδικευμένου δικηγόρου στην αγορά ακινήτων καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας.
Στο παρόν θα προσπαθήσουμε να αναφέρουμε τα βασικά στάδια και σημεία για ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας και να σταθούμε και σε κάποιες ιδιαίτερες περιπτώσεις και ζητήματα που μπορεί να προκύψουν.
Η Σύνταξη και Ισχύς του Συμβολαίου
Για να μεταβιβαστεί ένα εμπράγματο δικαίωμα, το συμβόλαιο πρέπει να είναι σωστά συνταγμένο και να πληροί όλες τις απαιτήσεις που αναφέρονται στην Ελληνική νομοθεσία και σε ιδιαίτερους νόμους (π.χ. δασικά ακίνητα, ακίνητα κοντά σε ρέματα, ακίνητα σε παραμεθόριες περιοχές κλπ). Η ασάφεια ή τα νομικά λάθη στη διατύπωση των όρων μπορεί να προκαλέσουν δυσκολίες και νομικές αμφισβητήσεις. Για παράδειγμα, αν δεν καταγραφούν σωστά τα στοιχεία του ακινήτου, μπορεί να υπάρχει πρόβλημα στην καταχώρηση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο.
Η Διαδικασία Μεταβίβασης και Καταχώρησης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο
Η μεταβίβαση δεν ολοκληρώνεται εάν το συμβόλαιο δεν καταχωρηθεί στα κτηματολογικά βιβλία και φύλλα του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου.
Δυστυχώς μέχρι και σήμερα παρατηρούνται μεγάλες καθυστερήσεις στις καταχωρήσεις των συμβολαίων, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που για την έκδοση πιστοποιητικού καταχώρισης απαιτείται χρόνος πέραν του έτους.
Δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις απόρριψης της καταχώρισης του συμβολαίου για λόγους που αφορούν στις αρχικές εγγραφές και τη μη συνέχεια των τίτλων κτήσης.
Διαφωνίες μεταξύ των Μερών
Κατά τη διαδικασία μεταβίβασης ενός ακινήτου μπορεί να προκληθούν διαφωνίες μεταξύ πωλητή και αγοραστή, αν υπάρχουν αντικρουόμενες απόψεις σχετικά με τους όρους σύνταξης του συμβολαίου.
Για παράδειγμα, μπορεί να υπάρξουν διαφορές σχετικά με τον τρόπο και το χρόνο καταβολής του τιμήματος ή σχετικά με τυχόν αιρέσεις.
Οικονομική Ασφάλεια και Εξασφάλιση Πληρωμών
Στις περιπτώσεις μεταβίβασης με αίρεση ή προθεσμία, η εξασφάλιση ότι θα πληρωθεί το τίμημα είναι ένα άκρως σημαντικό ζήτημα για τον πωλητή. Αυτό απαιτεί την λήψη ασφαλειών και την πρόβλεψη αυτών κατά την σύνταξη του συμβολαίου, όπως εγγυήσεις, δικαίωμα αναστροφής πώλησης, αποζημιώσεις, δικαίωμα εγγραφής προσημείωσης υποθήκης κ.λπ.
Ασυμφωνίες στην ιδιοκτησία ή στα στοιχεία του Ακινήτου
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου μπορεί να βρει εμπόδια αν υπάρχουν ασυμφωνίες στην ιδιοκτησία (π.χ. αν το ακίνητο δεν είναι σωστά καταχωρημένο στο Κτηματολόγιο ή υπάρχουν αναντιστοιχίες για τα όριά του). Αυτό μπορεί να απαιτήσει δικαστικές διαδικασίες ή διευκρινίσεις από τις αρμόδιες αρχές.
Δικαιολογητικά – Συγκέντρωση εγγράφων – Πληρότητα φακέλου
Για την ορθή σύνταξη ενός συμβολαίου μεταβίβασης, απαιτείται η συγκέντρωση συγκεκριμένων εγγράφων, μεταξύ των οποίων ενδεικτικά αναφέρουμε τα ακόλουθα:
- Τίτλος κτήσης
- Πράξη εξόφλησης
- Αποδεικτικό καταβολής φόρου μεταβίβασης. Αναρτάται από τον συμβολαιογράφο στην εφαρμογή myPROPERTY.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
- Έγγραφο που επιβεβαιώνει ότι την προηγούμενη 5ετία-6ετία σε περίπτωση που έχει εκδοθεί το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι.
- Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
- Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
- Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου.
- Πιθανή δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου.
- Κατόψεις του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
- Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομής.
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Ειδικές περιπτώσεις – Νομικά Ζητήματα
Σίγουρα κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης πρέπει να αντιμετωπίζεται μεμονωμένα και εξατομικευμένα καθώς τα ζητήματα ή προβλήματα τα οποία μπορεί να προκύψουν, ενδέχεται να είναι περίπλοκα και να απαιτούν συνεργασία εξειδικευμένου δικηγόρου, μηχανικού και συμβολαιογράφου, οι οποίοι θα κληθούν κατά περίπτωση να ερμηνεύσουν την εκάστοτε νομοθεσία.
Τέτοιες περιπτώσεις ενδεικτικά αποτελούν:
- Η δυσχέρεια μεταβίβασης ακινήτου λόγω ύπαρξη χρεών σε Δημόσιο και Ασφαλιστικά Ταμεία
- Η Αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού
- Η ανάγκη μονομερούς ή πολυμερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, πριν την μεταβίβαση ακινήτου
- Μεταβίβαση ακίνητου κοντά σε ρέμα (οριοθέτηση ρεμάτος)
- Μεταβίβαση ακινήτου μέρος του οποίου είναι στον αιγιαλό
- Μεταβίβαση ακινήτου σε παραδοσιακό οικισμό ή παραμεθόρια περιοχή
- Αγορά ακινήτου από εταιρεία με έδρα το εξωτερικό
- Μεταβίβαση ακινήτου, τμήμα του οποίου έχει χαρακτηρισθεί ως δασικό ή χορτολιβαδικό
- Μεταβίβαση ακινήτου χωρίς ύπαρξη διόδου στο κτηματολόγιο (τυφλό ακίνητο)
Η Δικηγορική εταιρεία «ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» με 25ετή πορεία στο χώρο του Real Estate, έχοντας στελεχώσει άρτια ενημερωμένο και έμπειρο νομικό τμήμα, αποτελεί πολύτιμο νομικό σύμβουλο σε υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων και αντιμετώπισης οποιονδήποτε νομικών ζητημάτων προκύψουν κατά τη διαδικασία αυτής, παρέχοντας υπηρεσίες με ασφάλεια, ταχύτητα και εμπιστοσύνη.
