Μάθετε τι αλλάζει στη μεταβίβαση ακινήτων με τον νέο νόμο 5076/2023.
Μετά τη Δημοσίευση στο ΦΕΚ 207/Α/13-12-2023 του Ν.5076/2023, με τίτλο «Επιτάχυνση των διαδικασιών ολοκλήρωσης του Ελληνικού Κτηματολογίου», αλλάζουν ριζικά μεταξύ άλλων οι μέχρι σήμερα διαδικασίες στις καταχωρήσεις συμβολαίων.
Με πρωταρχικό στόχο την επίσπευση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων μέσω της διόρθωσης αστοχιών και μείωσης της γραφειοκρατίας, επέρχονται οι κυριότερες αλλαγές:
- Κατάργηση της υποχρέωσης προσκόμισης βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ (Τέλους Ακίνητης Περιουσίας).
- Κατάργηση της πολλαπλής προσκόμισης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος (ΑΚΔ) σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών κειμένων εντός του ιδίου γεωτεμαχίου.
- Υποβολή αποκλειστικά ψηφιακών αντιγράφων συμβολαιογραφικών πράξεων με ψηφιακή περίληψη, χωρίς χειρόγραφες παραπομπές, σε μορφή αναγνώσιμου pdf.
- Προσάρτηση αντιγράφου κτηματολογικού διαγράμματος από τον ίδιο τον φορέα σε περίπτωση ψηφιακής υποβολής αίτησης.
- Απλοποίηση της διαδικασίας διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών με ενιαίους κανόνες, ώστε οι σχετικές διορθώσεις να γίνονται στο Κτηματολογικό Γραφείο και όχι στο Δικαστήριο.
- Δημιουργία Πλατφόρμας Νομικού Ελέγχου Εγγραπτέων Πράξεων για τη διενέργεια απομακρυσμένου νομικού ελέγχου αιτήσεων.
- Παράταση για την προθεσμία διόρθωσης πρώτων εγγραφών έως 30/11/2024 και πρόβλεψη της δυνατότητας διόρθωσης πρώτων εγγραφών σε περιοχές όπου έχει λήξει η δυνατότητα αμφισβήτησης ανακριβούς εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», ώστε να δοθεί μια τελευταία δυνατότητα δηλώσεων πριν την οριστικοποίηση και να αντιμετωπιστούν ζητήματα στις ήδη οριστικοποιημένες περιοχές για καλόπιστους ιδιοκτήτες.
Είναι αυτονόητο ότι οι δικηγόροι, στο νέο πλαίσιο της ψηφιακής μετάβασης των υπηρεσιών, οφείλουμε να εξοικειωθούμε με τις νέες διαδικασίες και να ανταποκριθούμε απρόσκοπτα στις τεχνικές απαιτήσεις και στα καινούρια δεδομένα, με σκοπό πάντα την ασφαλή εξυπηρέτηση των συμφερόντων των εντολέων μας.
Στο σημείο αυτό είναι σημαντικό να τονίσουμε ότι συχνά συγχέονται οι νέες ηλεκτρονικές υπηρεσίες που ανακοινώνονται και η προσβασιμότητά τους σε αυτές μέσω taxisnet, με τις νομικές εργασίες που είναι απαραίτητες να λάβουν χώρα για την ασφαλή και ορθή κατάρτιση ενός συμβολαίου και την εξασφάλιση των συμφερόντων κάθε πλευράς.
Ενδεικτικά αναφέρουμε τον νομικό έλεγχο ο οποίος παραμένει απαραίτητος πριν την αγορά ή τη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Ο νομικός έλεγχος πραγματοποιείται από δικηγόρο και αφορά τον ενδελεχή έλεγχο των τίτλων κτήσεων του πωλητή, τουλάχιστον για μια εικοσαετία, προκειμένου να εξακριβωθεί η νομική κατάσταση του ακινήτου, τα τυχόν νομικά ελαττώματα και βάρη (προσημειώσεις, υποθήκες, κατασχέσεις κλπ) επ’αυτού.
Μεταξύ των νομικών εργασιών οι οποίες είναι σκόπιμο να γίνουν πριν την υπογραφή κάθε συμβολαιογραφικής πράξης είναι η σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού Αρραβώνα – Προκαταβολής ή Προσυμφώνου, η εξασφάλιση τήρησης των συμφωνηθέντων όρων μεταξύ των μερών, η συγκέντρωση και ο έλεγχος των απαραίτητων Πιστοποιητικών – Βεβαιώσεων κ.ά.
Είναι εμφανές ότι η παρουσία ενός έμπειρου, ενημερωμένου και ευέλικτου Δικηγόρου είναι καθοριστική για την ορθή ολοκλήρωση οποιασδήποτε συμβολαιογραφικής πράξης, ειδικά στις περιπτώσεις αγοραπωλησιών, καθώς η αγορά κατοικίας είναι ίσως η σημαντικότερη οικονομική συναλλαγή που θα συνάψει κάποιος ενώ για πολλούς αποτελεί απόφαση ζωής. Για αυτό και είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί μια σειρά από νομικές εργασίες, ειδικά εν μέσω των αλλαγών που έχουν επέλθει στις διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτων.
Ένας καταρτισμένος Δικηγόρος είναι σε θέση να ελέγξει για παράδειγμα την πληρότητα των εγγράφων που απαιτούνται για την ορθή κατάρτιση και καταχώριση ενός συμβολαίου και να ελαχιστοποιήσει το ενδεχόμενο εκκρεμοτήτων κατά την καταχώριση της πράξης στο Κτηματολόγιο, οι οποίες θα μπορούσαν να αποβούν μοιραίες για τα συμφέροντα του πελάτη του.
Βάσει των ανωτέρω προκύπτει ότι παρά την φερόμενη επιτάχυνση και απλοποίηση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων, τις οποίες υπόσχεται ο νέος νόμος, ο ρόλος του Δικηγόρου συνεχίζει να παραμένει καθοριστικός για την ασφάλεια των συναλλαγών και των συναλλασσομένων πολιτών. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε το γεγονός ότι η επαναφορά της υποχρεωτικής παράστασης των Δικηγόρων κατά τις συμβολαιογραφικές πράξεις αποτελεί αίτημα των Δικηγορικών Συλλόγων.
Η Δικηγορική εταιρεία «ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» με 20ετή πορεία στο χώρο του Real Estate, έχοντας στελεχώσει άρτια ενημερωμένο και έμπειρο νομικό τμήμα, εξακολουθεί να αποτελεί πολύτιμο νομικό σύμβουλο σε υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, παρά τις νομοθετικές αλλαγές και εξελίξεις.
