ΔΟΥΛΕΙΑ ΔΙΟΔΟΥ

Στην Ελληνική πραγματικότητα λόγω του μέχρι πρότινος άτακτου ρυθμού ανοικοδόμησης, του πολυσύνθετου πολεοδομικού σχεδιασμού, των εκκρεμών πράξεων εφαρμογής και της πρόσφατης ανάρτησης των δασικών χαρτών, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις των «τυφλών» ακινήτων. 

Ως «τυφλά» ακίνητα θεωρούνται εκείνα που στερούνται της αναγκαίας διόδου προς το δρόμο, με αποτέλεσμα λόγω της έλλειψης πρόσβασης τους σε δρόμο, οι κύριοι αυτών να αντιμετωπίζουν δυσκολίες με την εκμετάλλευση και χρησιμότητά τους, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις οι κύριοι των γειτονικών ακινήτων αρνούνται να τους παραχωρήσουν κάποια δίοδο εισόδου και διέλευσης στα ακίνητα τους.

Στην παρούσα αρθρογραφία θα προσπαθήσουμε να περιγράψουμε με σαφή και απλό τρόπο τα δικαιώματα που έχει ο κύριος ενός «τυφλού ακινήτου» για πρόσβαση σε δρόμο καθώς και ορισμένα νομικά ζητήματα και νομικές έννοιες που προκύπτουν στο πλαίσιο ερίδων μεταξύ κυρίων γειτονικών ακινήτων κατά τη διαδικασία παροχής δουλείας διόδου.

Σε κάθε περίπτωση η συνδρομή ενός έμπειρου Νομικού στο τομέα του Real Estate, στο  Εμπράγματο και στο Ενοχικό Δίκαιο είναι απαραίτητη για την ορθή καθοδήγηση και νομική υποστήριξη των δικαιωμάτων οποιοδήποτε προσώπου αντιμετωπίζει ζητήματα παροχής διόδου του ακινήτου του.

Κυριότητα σύμφωνα με τα οριζόμενα στα άρθρα 973 ΑΚ και 1000 ΑΚ είναι το εμπράγματο δικαίωμα  που παρέχει άμεση, καθολική και απόλυτη εξουσία πάνω σε ένα πράγμα. Η εξουσία με την οποία εξοπλίζει τον κύριο η κυριότητα, είναι απεριόριστη, μόνο όταν δεν περιορίζεται από τον νόμο ή από δικαιώματα τρίτων.

Κάποιοι εκ των περιορισμών της κυριότητας επιβάλλονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (ΑΚ). Τέτοιους περιορισμούς θεσπίζουν οι ΑΚ 281 (κατάχρηση δικαιώματος) 11, ΑΚ 282-283 (αυτοδικία), ΑΚ 284 (άμυνα) κ.α. 

Περιορισμούς κυριότητας επιβάλλουν επιπροσθέτως και τα οριζόμενα στα άρθρα 1003 έως 1032 ΑΚ, τα οποία αποτυπώνουν το λεγόμενο γειτονικό δίκαιο.

Μεταξύ των ως άνω αναφερόμενων άρθρων, συμπεριλαμβάνονται και τα άρθρα 1012 – 1017 ΑΚ, σύμφωνα με τα οριζόμενα στα οποία: Αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες, έναντι ανάλογης αποζημίωσης.

Με αυτόν τον τρόπο απονέμεται στον κύριο περίκλειστου ακινήτου (αστικού ή αγροτικού) το δικαίωμα, στο οποίο αντιστοιχεί η υποχρέωση του κυρίου ή των κυρίων των γειτονικών ακινήτων, να του επιτραπεί η διέλευση μέσω του γειτονικού ή των γειτονικών ακινήτων προς δημόσια ή άλλη δημοτική ή κοινοτική οδό, με τον όρο καταβολής ανάλογης αποζημίωσης.

Παράλληλη εφαρμογή, όχι μόνο αναλογικά αλλά και ευθέως, βρίσκουν και οι διατάξεις για τις δουλείες, στο βαθμό που συνέπεια της άσκησης του δικαιώματος είναι η σύσταση πραγματικής δουλείας διόδου υπέρ του περίκλειστου ακινήτου.

Η πραγματική δουλεία είναι εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο υπέρ του κυρίου άλλου ακινήτου που του παρέχει κάποια ωφέλεια (δίοδο), δηλαδή πραγματική δουλεία, εξαιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος (του κυρίου ακινήτου που παραχωρεί τη δουλεία διόδου), κτήματος φέρει το βάρος να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση του ακινήτου του από τον κύριο του δεσπόζοντος (κύριος του δεσπόζοντος ακινήτου είναι αυτός που αποκτά την ωφέλεια, δηλαδή τη δίοδο στο ακίνητό του).

Σύμφωνα με τα οριζόμενα στα άρθρα 1012 και 1014 ΑΚ, μεταξύ των προϋποθέσεων για το δικαίωμα παροχής διόδου είναι οι ακόλουθες: 1) ύπαρξη ακινήτου που στερείται αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, 2) δίοδος προς δρόμο, 3) ανάγκη διέλευσης μέσα από γειτονικό ακίνητο και 4) ακούσια στέρηση της διόδου.

Ακίνητο στερούμενο αναγκαίας διόδου

Οποιοδήποτε ακίνητο, ανεξάρτητα από τη φύση του (ως αστικό ή αγροτικό) μπορεί να στερείται την (αναγκαία) δίοδο προς το δρόμο.  Μπορεί το ακίνητο να ήταν περίκλειστο εξ αρχής ή να κατέστη στη συνέχεια, π.χ. μετά από πώληση διαιρετού μέρους, ρυμοτομία, απαλλοτρίωση κλπ.  Επίσης δεν ενδιαφέρει αν το ακίνητο είναι απλό γεωτεμάχιο ή αν σε αυτό υπάρχουν κτίσματα, ή έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

Στέρηση αναγκαίας διόδου – Περιπτώσεις

Στέρηση αναγκαίας διόδου υπάρχει κατά πρώτο λόγο όταν το ακίνητο δεν έχει κανέναν τρόπο επικοινωνίας με το δρόμο, προκειμένου να εξυπηρετηθεί η κανονική και σύμφωνη με το σκοπό εκμετάλλευσή του. Τούτο συμβαίνει όταν όλες οι πλευρές ενός ακινήτου μπορεί να συνορεύουν με ακίνητα άλλων και αποκλείουν το ακίνητο από το να έχει πρόσβαση στον δρόμο.

Στέρηση αναγκαίας διόδου υπάρχει, κατά δεύτερο λόγο, όταν παρότι υπάρχει δίοδος, αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του ακινήτου, μη επιτρέποντας την κανονική και σύμφωνη με τον προορισμό του εκμετάλλευση ή χρησιμοποίησή του (π.χ. όταν υπάρχει ήδη δίοδος μικρού πλάτους, από την οποία μπορεί να διέλθει ένα ΙΧ αυτοκίνητο αλλά όχι κι ένα φορτηγό και το περίκλειστο ακίνητο χρησιμοποιείται ως βιοτεχνία επίπλων, όπου τα έπιπλα μετακινούνται με μεγάλα φορτηγά).

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να υπογραμμίσουμε ότι το πότε μια οδός εξυπηρετεί τις ανάγκες του ακινήτου με τρόπο τέτοιο, ώστε να εξασφαλίζεται η σύμφωνη με τον προορισμό του προσήκουσα εκμετάλλευσή του, πρέπει να κρίνεται αντικειμενικά, με βάση τις ειδικές συνθήκες της κάθε περίπτωσης και όχι κατά τις υποκειμενικές αντιλήψεις του κυρίου του περίκλειστου ακινήτου.

Συνθήκες που οδηγούν σε αντικειμενική διαπίστωση της επάρκειας ή ανεπάρκειας μιας ήδη υπάρχουσας οδού, θεωρούνται από τη νομολογία οι υφιστάμενες ανάγκες του ακινήτου, η φύση του, η οικονομική εκμετάλλευσή του (χρησιμότητα), ο προορισμός του, η θέση ή η περιοχή που βρίσκεται, οι εκάστοτε καιρικές συνθήκες και γενικά η στάθμιση της ωφέλειας του περίκλειστου ακινήτου και η ανάλογη θυσία του γειτονικού, ύστερα από στάθμιση συμφερόντων των μερών.

Στέρηση της οδού υπάρχει επίσης όταν η επικοινωνία με την οδό μπορεί μεν να επιτευχθεί με άλλο τρόπο ή από υπάρχουσα δίοδο, απαιτούνται όμως γι’ αυτό μεγάλα τεχνικά έργα και υπερβολικές δαπάνες, δυσανάλογες προς την αξία του ακινήτου.

Η στέρηση της οδού μπορεί να είναι μόνιμη (όταν π.χ. είναι τέτοια η θέση του ακινήτου που δεν υπάρχει άλλος τρόπος επικοινωνίας με την οδό) ή περιοδική, (π.χ. σε περιόδους σποράς ή θερισμού). Δεν αποκλείεται ακόμα να είναι εποχική (σε περίοδο έντονων βροχοπτώσεων ή σε περίπτωση καταστροφής της υπάρχουσας οδού μέχρι την επισκευή της) ή και διαρκής.

Τέλος περίκλειστο στο πλαίσιο της ΑΚ 1012 είναι το ακίνητο του οποίου η αδυναμία επικοινωνίας δεν αναγνωρίστηκε δικαστικά και δεν παραχωρήθηκε οριστικά κατάλληλη για την επικοινωνία αυτή δίοδος, αν και επιτράπηκε προσωρινά η διέλευση μέσω γειτονικού ακινήτου.

Δίοδος σε δρόμο

Η δεύτερη προϋπόθεση που θέτει η ΑΚ 1012 είναι η δίοδος που θα παρασχεθεί να διευκολύνει την επικοινωνία του περίκλειστου με δρόμο. Δρόμος στο πλαίσιο της ΑΚ 1012 κατά τη νομολογία θεωρείται κάθε δημόσιος δρόμος είτε είναι εθνική οδός είτε δημοτική – κοινοτική – αγροτική.

Γειτονικό ακίνητο

Το ακίνητο μέσω του οποίου θα γίνεται η διέλευση μπορεί να είναι αστικό ή αγροτικό. Το ακίνητο μέσω του οποίου ζητείται η οδός, πρέπει να είναι γειτονικό, να βρίσκεται κοντά στο περίκλειστο ακίνητο και ανάμεσα σε αυτό και στον δρόμο. Δεν είναι απαραίτητο όμως να είναι όμορο και να συνορεύει άμεσα με αυτό. Θεωρείται γειτονικό και το ακίνητο, το οποίο δεν είναι άμεσα συνορεύον αλλά μεταξύ του περίκλειστου και αυτού υπάρχει άλλο ακίνητο τρίτου κυρίου.

Με τη συνδρομή των προϋποθέσεων που θέτει ο νόμος, όπως αυτές αναπτύχθηκαν ανωτέρω, συνδέεται η δημιουργία του ενοχικού δικαιώματος του κυρίου του περίκλειστου ακινήτου να απαιτήσει την παροχή διόδου από τον κύριο ή από τους κυρίους του γειτονικού ή των γειτονικών ακινήτων. Η δίοδος αποκτάται με τη σύσταση πραγματικής δουλείας διόδου έναντι καταβολής ανάλογης αποζημίωσης.

Σύμφωνα με την ΑΚ 1013: «Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για τη χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση».

Από τη διατύπωση της διάταξης προκύπτει ότι η δίοδος παραχωρείται κατά πρώτο λόγο, στο πλαίσιο της ΑΚ 1012, κατόπιν δικαστικής απόφασης.

Αν η «δουλεία» της ΑΚ 1012 συσταθεί με δικαστική απόφαση, λόγω διαφωνίας των κυρίων των ακινήτων, τότε το δικαστήριο είναι αυτό, που σταθμίζοντας τα εκατέρωθεν συμφέροντα, θα ορίσει όλα τα απαραίτητα στοιχεία της διόδου (έκταση του δικαιώματος, όρια της διόδου, κατεύθυνση, πορεία κτλ). Καθώς το δικαστήριο είναι αυτό που θα καθορίσει τη δίοδο είναι και το αποκλειστικά αρμόδιο, κατά την ΑΚ 1013, να ορίσει και το ποσό της αποζημίωσης που πρέπει να καταβληθεί.

Εκτός από τον χωρικό προσδιορισμό της διόδου, το δικαστήριο προβαίνει και σε καθορισμό άλλων στοιχείων, όπως η έκταση του δικαιώματος, αλλά και το είδος της διόδου και τους όρους χρήσης αυτής. Θα πρέπει δηλαδή να καθορίσει σε τι συχνότητα θα χρησιμοποιεί ο κύριος του περίκλειστου τη δίοδο, τον τρόπο διέλευσης (αν δηλαδή γίνεται με μηχανήματα, οχήματα, από πεζούς κ.λπ.).

Δεν αποκλείεται το δικαίωμα διόδου του άρθρου 1012 ΑΚ να θεμελιωθεί σε σύμβαση μεταξύ των κυρίων των γειτονικών ακινήτων. Υπό την εκδοχή αυτή, ο κύριος του γειτονικού ακινήτου μπορεί να αναγνωρίσει την ανάγκη διέλευσης του κυρίου του περίκλειστου ακινήτου από το ακίνητό του και να παραχωρήσει δίοδο υπέρ του κυρίου του περίκλειστου ακινήτου.

Στη σχετική σύμβαση συμφωνείται το δικαίωμα διέλευσης, καθορίζονται τα όρια και ο τρόπος χρήσης της διόδου και τέλος καθορίζεται η καταβλητέα αποζημίωση.

Η σύμβαση αυτή περί παροχής διόδου, αποτελώντας στην ουσία σύμβαση για σύσταση δικαιώματος που έχει το χαρακτήρα πραγματικής δουλείας, πρέπει να περιβάλλεται τον συμβολαιογραφικό τύπο (ΑΚ 369, 1121 και 1033) και να υποβάλλεται σε μεταγραφή στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή στο πλαίσιο του συστήματος κτηματολογίου σε εγγραφή στο οικείο φύλλο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου, στο φύλλο στο φύλλο του δουλεύοντος ακινήτου.

Το δικαίωμα παροχής διόδου μπορεί να θεμελιώνεται και σε διαθήκη. Εν προκειμένω, μπορεί ο διαθέτης να αναγνωρίζει την ανάγκη διέλευσης μέσω του ακινήτου του και να παραχωρεί δικαίωμα διόδου υπέρ του κυρίου του περίκλειστου ακινήτου.

Μέρος της νομολογίας  αποφαίνεται ότι είναι δυνατή η κτήση της διόδου μέσω τακτικής χρησικτησίας. Οι σχετικές αποφάσεις βασίζονται στο σκεπτικό ότι η δίοδος των ΑΚ 1012  επόμενα,  έχει το χαρακτήρα πραγματικής δουλείας και ως εκ τούτου εκτιμάται ότι είναι δυνατό, όπως και η τελευταία (ΑΚ 1121), να αποκτηθεί και με τακτική χρησικτησία, κατά τους όρους της ΑΚ 1041.

Η αποζημίωση που οφείλεται από τον κύριο του περίκλειστου ακινήτου είναι ανάλογη με τη ζημία που υφίσταται ο υπόχρεος, ο κύριος δηλαδή ή οι κύριοι των γειτονικών ακινήτων για την παροχή της διόδου.

Ως προς την έκταση της αποζημίωσης τούτη περιλαμβάνει κάθε ζημία που τυχόν θα υποστεί ο κύριος του ακινήτου, θετική και αποθετική (ΑΚ 298).

Θετική ζημία, κατά την έννοια του ανωτέρω άρθρου αποτελεί η ζημία λόγω αδυναμίας χρήσης, κατά ελεύθερη βούληση, του τμήματος του ακινήτου που παραχωρήθηκε ως δίοδος. Ως θετική ζημία μπορεί, επίσης, να θεωρηθεί η καταστροφή κτισμάτων που υπήρχαν στο τμήμα επί του οποίου χαράσσεται η δίοδος, η εκρίζωση δέντρων ακόμα και η τυχόν υποχρέωση του ιδιοκτήτη για αποζημίωση του μισθωτή.

Στο σημείο αυτό πρέπει να σημειώσουμε ότι δεν ταυτίζεται η αποζημίωση με την αξία του τμήματος που παραχωρείται, καθώς ο κύριος του γειτονικού ακινήτου δε χάνει την κυριότητα επ’ αυτού. Εξάλλου, αποθετική ζημία (διαφυγόν κέρδος) μπορεί στην περίπτωση αυτή να θεωρηθεί η μείωση της αγοραίας αξίας του ακινήτου λόγω της δουλείας που έχει συσταθεί, η αδυναμία εκμετάλλευσης του τμήματος και η απώλεια εσόδων π.χ. από τη μη καλλιέργεια ή την εκμετάλλευση του υπεδάφους ή την πρόσοδο που επέφερε το ακίνητο, αν ήταν προσοδοφόρο.

Με την έκδοση της δικαστικής απόφασης περί παροχής διόδου συνιστάται δουλεία διόδου. Εξαιτίας του διαπλαστικού χαρακτήρα της απόφασης, δεν απαιτείται η εκτέλεσή της για την κτήση του δικαιώματος. Μόνη προϋπόθεση κτήσης και άσκησης αποτελεί η μεταγραφή της απόφασης και φυσικά η καταβολή της ανάλογης αποζημίωσης.

Εν κατακλείδι σημειώνουμε ότι η διαδικασία παροχής δουλείας διόδου συνιστά ένα από τα πιο σύνθετα νομικά ζητήματα, το οποίο δεν μπορεί να αναλυθεί επαρκώς σε όλα τα σημεία του μέσα σε λίγες γραμμές. Σε κάθε περίπτωση το έμπειρο νομικό μας τμήμα σε ζητήματα Εμπράγματου και Ενοχικού Δικαίου, βρίσκεται στη διάθεση σας για την παροχή ολοκληρωμένων συμβουλών σε ζητήματα παροχής δουλείας διόδου.

Σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013).

Image by wirestock on Freepik