Εδώ και αρκετούς μήνες, έντονες και συνεχόμενες συζητήσεις έχουν προκαλέσει οι τροποποιήσεις στο άρθρο 100 του ν. 5038/2023 που επήλθαν με τις νέες διατάξεις του ν. 5100/2024 αναφορικά με την αύξηση του ορίου επένδυσης για το πρόγραμμα Golden Visa στην Ελλάδα και το αντίκτυπο αυτών στο επενδυτικό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών.
Μεταξύ των στόχων των κυβερνητικών αλλαγών ήταν η προσπάθεια μείωσης του κόστους στέγασης, προκειμένου να αυξηθεί η διαθεσιμότητα ακινήτων τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση, καθώς σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας έχει δυσκολέψει για τους πολίτες η ανεύρεση κατοικίας, αφού οι ίδιοι δεν μπορούν να ανταποκριθούν – βάσει των οικονομικών τους δυνατοτήτων και μισθών – στην εκτόξευση τιμών αγοράς και ενοικίασης.
Η χώρα μας λόγω του μοναδικού συνδυασμού φυσικής ομορφιάς, ιστορίας και πολιτισμού, έχει καθιερωθεί ως πρωταρχικός προορισμός για επενδύσεις πολιτών τρίτων χωρών μέσω του προγράμματος Golden Visa, η οποία μεταφράζεται ως κατοικία στην Ελλάδα και κατ’ επέκταση στην ΕΕ.
Στην παρούσα αρθρογραφία θα παραθέσουμε τις αλλαγές που επήλθαν στο πρόγραμμα Golden Visa με τις νέες διατάξεις του ν. 5100/2024, υπογραμμίζοντας τα κίνητρα σε ξένους επενδυτές να δείξουν το αγοραστικό τους ενδιαφέρον σε άλλες κατηγορίες ακινήτων ή περιοχές της Ελλάδας, προκειμένου να επωφεληθούν από το χαμηλότερο όριο επένδυσης που παραμένει κατά περιπτώσεις στα 400.000 ευρώ και σε κάποιες περιπτώσεις στα 250.000 ευρώ, υπό τις προϋποθέσεις που ορίζονται στον νόμο.
Όριο επένδυσης 800.000 ευρώ
Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθορίζονται σε οκτακόσιες χιλιάδες (800.000) ευρώ.
Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε 800.000 ευρώ.
Όριο επένδυσης 400.000 ευρώ – Λοιπές περιοχές της χώρας
Για τις λοιπές περιοχές της χώρας πλην των ως άνω αναφερόμενων και νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, κάτω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε τετρακόσιες χιλιάδες (400.000) ευρώ.
Επισημάνσεις:
Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις η επένδυση μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Με άλλα λόγια, δεν μπορεί κάποιος να αγοράσει περισσότερα του ενός ακίνητα, ώστε να «φτάσει» το όριο της επένδυσης (π.χ. δύο οικόπεδα έναντι συνολικής τιμής 400.000€).
Εφόσον πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή για ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, τότε απαιτείται να έχει ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120m².
Σε περίπτωση που η επένδυση γίνει από περισσότερα του ενός πρόσωπα, θα πρέπει το ποσοστό εκάστου να έχει αξία ίση με τα ελάχιστα ποσά που αναφέρονται παραπάνω, εκτός εάν οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή μέρη συμφώνου συμβιώσεως.
Για περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία και εφόσον οι κύριοι χώροι της αλλάζουν χρήση από εμπορική σε κατοικία, η ελάχιστη αξία κτήσης αυτής κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ.
Η εφαρμογή των ως άνω ισχύει και σε περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται βιομηχανικό κτίριο, αποκλειστικά εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον πέντε (5) έτη, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία.
Επισημάνσεις:
H μετατροπή της χρήσης του ακινήτου θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής του επενδυτή, ενώ η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται να γίνει και από τον πωλητή.
Το όριο των 250.000€ ισχύει και για περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας που αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέου κτιρίου ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται διατηρητέο κτίριο.
Επισημάνσεις:
Η μεταβίβαση του ακινήτου πριν να ολοκληρωθεί η πλήρης αποκατάσταση ή η ολική ανακατασκευή του είναι άκυρη.
Σε περίπτωση που η επένδυση γίνει από περισσότερα του ενός πρόσωπα, θα πρέπει το ποσοστό εκάστου να έχει αξία ίση με τα ελάχιστα ποσά που αναφέρονται παραπάνω, εκτός εάν οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή μέρη συμφώνου συμβιώσεως.
Και για τις τρείς κατηγορίες, ήτοι όρια επένδυσης 800.000€, 400.000€, 250.000€, οι επενδυτές έχουν δικαίωμα να νοικιάζουν μακροχρόνια (εκμισθώνουν) την ακίνητη περιουσία που απέκτησαν στην Ελλάδα, όμως απαγορεύεται τα ακίνητα που αποκτήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa στην Ελλάδα να εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, υπεκμισθώνονται και να χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης εφόσον για αυτά έχει γίνει αλλαγή χρήσης και έχουν μετατραπεί σε κύρια κατοικία. Η μη συμμόρφωση με τους παραπάνω περιορισμούς επιφέρει ανάλογα πρόστιμα και κατά περίπτωση μπορεί να ανακληθεί και η άδεια διαμονής.
Κλείνοντας, είναι αναγκαίο να υπογραμμίσουμε ότι η έκδοση Golden Visa αποτελεί μια σύνθετη διαδικασία και κάθε επενδυτής θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός τόσο κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων πριν την αγορά του ακινήτου, όσο και κατά την υποβολή της αίτησης για έκδοση Golden Visa. Κι αυτό γιατί έχουν προκύψει διάφορα ζητήματα ερμηνείας των διατάξεων τoυ συγκεκριμένου Προγράμματος τα οποία χρήζουν ιδιαίτερης νομικής διαχείρισης από έναν εξειδικευμένο Νομικό με εμπειρία στην αγορά ακινήτων.
Η Δικηγορική Εταιρεία ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ, με είκοσι χρόνια εμπειρίας στον τομέα του Real Estate, παραμένει μια από τις κορυφαίες Δικηγορικές Εταιρείες στον τομέα της αγοράς / πώλησης ακινήτων, με έντονη παρουσία σε αγοραπωλησίες ακινήτων με επενδυτές από την Αμερική, Ρωσία, Ισραήλ, Αυστραλία, Κύπρο κ.α. Αναλαμβάνει αποτελεσματικά και στον μικρότερο δυνατό χρόνο την εκπροσώπηση επενδυτών ή ιδιωτών, σε όλα τα στάδια της αγοράς, πώλησης, διαχείρισης, μίσθωσης ακινήτων.
Παράλληλα, διασφαλίζει την υπέρβαση τυχόν νομικών εμποδίων που μπορεί να εμφανιστούν κατά τη διαδικασία, καθώς το νομικό τμήμα ενημερώνεται συνεχώς για τις παροχές οδηγιών σε ζητήματα ερμηνείας που προκύπτουν κατά την εφαρμογή των διατάξεων για την Golden Visa στην Ελλάδα.
Τέλος, χάρη στη συνεργασία της με τα μεγαλύτερα μεσιτικά γραφεία της χώρας, προτείνουμε ευκαιρίες που ταιριάζουν στους στόχους και τα επιχειρηματικά σχεδία κάθε ενδιαφερόμενου.
