ΔΙΑΝΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ:

Στην ελληνική πραγματικότητα, αποτελεί συχνό φαινόμενο η συνιδιοκτησία ακινήτων, κυρίως ακινήτων που έχουν αποκτηθεί από κληρονομιά.

Σε αυτές τις περιπτώσεις συχνά δημιουργούνται έριδες μεταξύ των συνιδιοκτητών των ακινήτων, αναφορικά με την χρήση αυτών, την πώληση ή την μίσθωση τους καθώς και την κάλυψη των πάγιων εξόδων που τους βαρύνουν.

Συνέπεια του κλίματος έλλειψης διαλόγου και κοινών αποφάσεων είναι, εκατοντάδες ακίνητα να παραμένουν ανεκμετάλλευτα και να χάνουν την αξία τους στο πέρασμα του χρόνου, ενώ ταυτόχρονα οι συνιδιοκτήτες αυτών αισθάνονται δέσμιοι μιας κατάστασης από την οποία δεν μπορούν να απεγκλωβιστούν.

Στην παρούσα αρθρογραφία θα περιγράψουμε με τρόπο συνοπτικό την έννοια της κοινωνίας και τις δυνατότητες λύσης αυτής (Εξώδικη Διανομή – Δικαστική Διανομή)  ή (Εξώδικη Διανομή – Δικαστική Διανομή Ακινήτου) .

Με τον όρο «κοινωνία δικαιώματος» νοείται η νομική εκείνη κατάσταση, κατά την οποία ένα δικαίωμα ανήκει σε δύο ή περισσότερα πρόσωπα από κοινού , σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 785 ΑΚ.

Το δικαίωμα, επί του οποίου συνίσταται κοινωνία, θεωρείται ότι εντάσσεται στην περιουσία όλων των προσώπων αυτών, τα οποία ονομάζονται «κοινωνοί», και, μάλιστα, κατ’ ιδανικά μέρη.

Πράγματι, στο πλαίσιο της κοινωνίας τα εμπλεκόμενα πρόσωπα αποκτούν δικαιώματα και υποχρεώσεις, όπως για παράδειγμα, η συμμετοχή στη διοίκηση του κοινού,  η δυνατότητα χρήσης αυτού κ.α

Κοινωνία μπορεί να συσταθεί και επί εμπραγμάτων δικαιωμάτων, όπως είναι για παράδειγμα η κυριότητα, η νομή, οι πραγματικές δουλείες, η επικαρπία, οι περιορισμένες προσωπικές δουλείες, το ενέχυρο και η υποθήκη.

Οι κοινωνοί  δεδομένου ότι πολύ συχνά  δεν έχουν κοινό σκοπό ως προς το  κοινό, προβλέπεται το δικαίωμα κάθε κοινωνού να επιδιώξει τη λύση της κοινωνίας, χωρίς χρονικούς περιορισμούς και ανεξάρτητα από το μέγεθος της ιδανικής του μερίδας στο επίκοινο.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 798 ΑΚ «η λύση της κοινωνίας επέρχεται με διανομή».

Στην περίπτωση που οι κοινωνοί συμφωνούν ως προς τον τρόπο και το χρόνο λύσεως της κοινωνίας, τότε προβαίνουν σε εκούσια, εξώδικη διανομή.

Η συμφωνία τους αυτή έχει τη μορφή της σύμβασης, στην κατάρτιση της οποίας πρέπει να συμμετέχουν όλοι οι κοινωνοί.

Αντικείμενο της σύμβασης εξωδίκου διανομής αποτελεί η λύση της κοινωνίας δια της αμοιβαίας μεταβίβασης των μερίδων των κοινωνών.  Με τον τρόπο αυτόν, καταργείται η ένταξη του κοινού δικαιώματος στην περιουσία όλων των κοινωνών κατ’ ιδανικές μερίδες και καθένας εξ αυτών λαμβάνει ένα διακεκριμένο μέρος του επίκοινου.

Η εξώδικη διανομή είναι κατ’ αρχήν άτυπη δικαιοπραξία, σύμφωνα με το γράμμα της διάταξης του άρθρου 158 ΑΚ.

Εάν στην ενοχική σύμβαση της διανομής περιέχεται και η εκτέλεση της διανομής και η τελευταία αφορά σε διανομή κοινού εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, τότε πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, όπως προκύπτει από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 369 και 1192 ΑΚ

Στην περίπτωση που δεν συναινούν όλοι οι κοινωνοί στη λύση της κοινωνίας, προβλέπεται η δυνατότητα δικαστικής διανομής. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 799 ΑΚ, κάθε κοινωνός, ανεξαρτήτως του μεγέθους της ιδανικής του μερίδας, έχει δικαίωμα προς άσκηση αγωγής κατά των λοιπών συγκοινωνών του με αίτημα τη λύση της κοινωνίας δια αποφάσεως δικαστηρίου.

Στις περισσότερες περιπτώσεις η αγωγή διανομής ασκείται για τη λύση της συγκυριότητας επί κοινού πράγματος (άρθρο 1113 ΑΚ) και της συγκληρονομίας επί κοινού κλήρου (άρθρο 1884 ΑΚ)102

Κατά την κρατούσα σε θεωρία και νομολογία γνώμη, για την ανεύρεση της καθ’ ύλην αρμοδιότητας της αγωγής διανομής κοινού πράγματος εφαρμογής τυγχάνει η διάταξη του άρθρου 11 αριθ. 5 ΚΠολΔ, κατά την οποία «η αξία του αντικειμένου της διαφοράς προσδιορίζεται για τη διανομή από την αξία του αντικειμένου που πρέπει να διανεμηθεί».

Περαιτέρω, στην περίπτωση διανομής κοινού ακινήτου, αποκλειστικά κατά τόπο αρμόδιο είναι το δικαστήριο, στην περιφέρεια του οποίου ευρίσκεται αυτό

Ως προς την κατά τόπο αρμοδιότητα, αυτή ρυθμίζεται βάσει της διάταξης του άρθρου 30 παρ. 1 ΚΠολΔ. Συνεπώς, όταν αντικείμενο της αγωγής διανομής είναι το σύνολο της κληρονομίας, η αγωγή υπάγεται στην αποκλειστική δωσιδικία της κληρονομίας, στην αποκλειστική αρμοδιότητα, δηλαδή, του δικαστηρίου, στην περιφέρεια του οποίου ο κληρονομούμενος, όταν πέθανε, είχε την κατοικία του και, αν δεν είχε κατοικία, τη διαμονή του.

Η δωσιδικία της κληρονομίας τυγχάνει εφαρμογής και στην περίπτωση εκείνη, κατά την οποία ζητείται η δικαστική διανομή ενός μόνον ακινήτου, το οποίο, όμως, εξαντλεί ολόκληρη την κληρονομία.

Αίτημα της αγωγής διανομής αποτελεί η λύση της κοινωνίας. Γίνεται απολύτως δεκτό σε θεωρία και νομολογία ότι ο τρόπος λύσης της κοινωνίας, εάν δηλαδή αυτός θα γίνει με αυτούσια διανομή του επικοίνου ή με πώληση δια πλειστηριασμού, δεν περιλαμβάνεται στο αίτημα της αγωγής, καθώς τούτος εντάσσεται στις κυριαρχικές διαπλαστικές εξουσίες που ο δικονομικός νομοθέτης παρέχει στο δικαστήριο.

Κάθε κοινωνός δύναται να ασκήσει την αγωγή διανομής, εφόσον δεν υπάρχει συναίνεση πάντων των συγκοινωνών περί εξωδίκου λύσεως της κοινωνίας, όπως ακριβώς ορίζεται στη διάταξη του άρθρου 799 ΑΚ.

Η αγωγή διανομής ακινήτου πρέπει κατ’ άρ. 220 παρ. 1 ΚΠολΔ να εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου της περιφέρειας όπου ευρίσκεται το διανεμητέο ακίνητο και πλέον στα Κτηματολογικά Βιβλία και φύλλα του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 480 παρ. 1 ΚΠολΔ το δικαστήριο διατάσσει την αυτούσια διανομή του επίκοινου πράγματος, εφόσον είναι δυνατή η διαίρεση αυτού σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών και, συγχρόνως, δεν μειώνεται η αξία του. 

Νομικά δυνατή θεωρείται η διαίρεση όταν δεν προσκρούει σε διάταξη νόμου. Η κλασσικότερη περίπτωση νομικά ανέφικτης διαίρεσης του επίκοινου σε μέρη είναι η περίπτωση εκείνη κατά την οποία από την κατάτμηση του ακινήτου πρόκειται να προκύψουν οικόπεδα, τα οποία κρίνονται βάσει των οικείων πολεοδομικών διατάξεων ως μη άρτια και μη οικοδομήσιμα , καθώς το άρ. 2 παρ. 1 νδ 690/1948, που τυγχάνει εφαρμογής και στη δικαστική διανομή, απαγορεύει ρητώς τη δημιουργία τέτοιων οικοπέδων. 

Η σύσταση, τέλος, επιμέρους οριζόντιων ιδιοκτησιών επί ήδη υφιστάμενης οροφοκτησίας είναι δυνατή κατόπιν αιτήματος των κοινωνών, μόνον, όμως, εφόσον δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία και των λοιπών οροφοκτητών, δεν βλάπτεται η χρήση τους, δεν τίθεται σχετικός απαγορευτικός όρος στον κανονισμό της πολυκατοικίας και, επιπλέον, δεν μειώνεται η ασφάλεια του όλου οικοδομήματος ή κάποιος εκ των οριζοντίων ιδιοκτησιών

Σύμφωνα με το άρθρο 484 παρ. 1 ΚΠολΔ, όταν η αυτούσια διανομή του επικοίνου είναι ανέφικτη ή ασύμφορη για τους κοινωνούς , το δικαστήριο διατάσσει την πώλησή του με πλειστηριασμό .

Ο πλειστηριασμός αυτός αποτελεί μορφή του κατ’ άρθρο  1021 ΚΠολΔ εκούσιου πλειστηριασμού. Ο εκούσιος χαρακτήρας του πλειστηριασμού  συνεπάγεται ότι ο τελευταίος δεν αποτελεί μέσον αναγκαστικής εκτέλεσης για είσπραξη χρηματικών απαιτήσεων ή για ικανοποίηση δανειστών, αλλά στοχεύει στην εξυπηρέτηση των συμφερόντων των κοινωνών–συγκυρίων του επίκοινου πράγματος, στους οποίους και θα αποδοθεί το πλειστηρίασμα κατά την αναλογία των ιδανικών τους μεριδίων στο επίκοινο πράγμα.

Για τη διαδικασία του εκούσιου πλειστηριασμού που διατάσσεται με τη δικαστική απόφαση επί της αγωγής διανομής εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 484 ΚΠολΔ, η οποία παραπέμπει στις διατάξεις περί αναγκαστικού πλειστηριασμού, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 1021 ΚΠολΔ, που αφορά εν γένει άπασες τις περιπτώσεις του εκούσιου πλειστηριασμού και παραπέμπει σε ορισμένες μόνο διατάξεις του αναγκαστικού πλειστηριασμού.

Ο πλειστηριασμός περατώνεται με την κατακύρωση του εκπλειστηριαθέντος πράγματος στον υπερθεματιστή.

Πλειοδότες δύνανται να είναι οι συγκύριοι του επίκοινου, οι δανειστές τους, όσοι κατέστησαν ειδικοί διάδοχοι τους κατά τη διάρκεια της δίκης διανομής ή μετά την τελεσιδικία της δικαστικής απόφασης, καθώς και οποιοσδήποτε τρίτος.

Η Δικηγορική μας εταιρεία μέσω του άρτια καταρτισμένου νομικού τμήματος της, με 20 ετή εμπειρία σε υποθέσεις Εμπράγματου και Κληρονομικού Δικαίου έχοντας ήδη στο ενεργητικό της πολλές υποθέσεις επιτυχών διαδικασιών διανομής ακινήτων, δύναται να αποτελέσει έναν πολύτιμο σύμβουλο για κάθε ενδιαφερόμενο που επιθυμεί τη διανομή του ακινήτου του και την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας που τυχόν έχει κληρονομήσει μαζί με άλλους κληρονόμους.

Image by freepik