Τί να προσέξετε
Σε μια εποχή όπου οι μεταβιβάσεις ακινήτων αυξάνονται κατακόρυφα, το προσύμφωνο αγοραπωλησίας αποκτά ιδιαίτερη σημασία.
Το προσύμφωνο είναι μία συμβολαιογραφική πράξη, ένα προκαταρκτικό συμβατικό έγγραφο στο οποίο τα μέρη συμφωνούν να καταρτίσουν μια κύρια (οριστική) σύμβαση αγοραπωλησίας στο μέλλον, υπό ορισμένους όρους και προϋποθέσεις και αποτελεί δέσμευση μεταξύ πωλητή και αγοραστή για την μελλοντική μεταβίβαση του ακινήτου και τους όρους αυτής.
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟΣ ΤΥΠΟΣ
Για να έχει εκτελεστότητα ως προς τον αρραβώνα ή την ποινική ρήτρα, όπως θα αναλυθούν κατωτέρω, το προσύμφωνο πρέπει να γίνει συμβολαιογραφικά (ΑΚ 159, 369), διαφορετικά, δυσχεραίνεται η στοιχειοθέτηση μιας αγωγής για αποζημίωση σε περίπτωση μη τήρησης των όρων αυτού.
Στην πράξη βέβαια τις περισσότερες φορές τα μέρη, προκειμένου να αποφύγουν τα συμβολαιογραφικά έξοδα υπογράφουν ένα ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο καταβάλλουν την προκαταβολή – αρραβώνα για την δέσμευση του ακινήτου και των βασικών όρων της αγοραπωλησίας.
ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟΥ
Δεδομένου ότι το προσύμφωνο είναι ενοχική δικαιοπραξία δεν μεταγράφεται, έστω και αν αποτελεί την «νόμιμη αιτία» της εμπράγματης δικαιοπραξίας που θα ακολουθήσει, δηλαδή της μεταβίβασης του ακινήτου.
ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ – ΑΡΡΑΒΩΝΑΣ – ΠΟΙΝΙΚΗ ΡΗΤΡΑ
Στην πράξη, το προσύμφωνο συνοδεύεται από την καταβολή ενός χρηματικού ποσού από τον αγοραστή στον πωλητή, η οποία μπορεί να συμφωνηθεί με τους ακόλουθους τρόπους:
- Ως απλή προκαταβολή του τιμήματος, η οποία επιστρέφεται ως έχει σε περίπτωση μη κατάρτισης της σύμβασης.
- Ως αρραβώνας (ΑΚ 394 επ.), ο οποίος λειτουργεί ως εγγύηση και, σε περίπτωση υπαναχώρησης, επιτρέπει τη μονομερή παρακράτηση ή απαίτηση διπλάσιου ποσού.
Αν το μέρος που κατέβαλε τον αρραβώνα υπαναχωρήσει χωρίς νόμιμο λόγο, ο αρραβώνας χάνεται. Αν υπαναχωρήσει το έτερο μέρος, υποχρεούται σε επιστροφή του διπλάσιου ποσού (394ΑΚ).
- Ως ποινική ρήτρα (ΑΚ 404), η οποία λειτουργεί αποτρεπτικά και ενισχύει τη συμβατική πίστη, επιτρέποντας την επιδίκαση προσυμφωνημένης αποζημίωσης χωρίς απόδειξη ζημίας.
Η σαφής διάκριση μεταξύ των τριών αυτών εννοιών στο κείμενο του προσυμφώνου είναι άκρως σημαντική καθώς από αυτήν εξαρτάται και η έκταση της προστασίας των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων.
Πολύ συχνά τα συμβαλλόμενα μέρη (αγοραστής – πωλητής) προκειμένου να αποφύγουν τυχόν αμοιβές δικηγόρων, αποφασίζουν να χρησιμοποιήσουν προ διατυπωμένα σχέδια προσυμφώνων ή να υπογράψουν χωρίς έλεγχο το σχετικό προσύμφωνο ή παρεμφερές ιδιωτικό συμφωνητικό.
Ωστόσο τόσο η σύνταξη όσο και η υπογραφή ενός προσυμφώνου, απαιτεί εξειδίκευση – νομικές γνώσεις και σχολαστικό έλεγχο, προκειμένου να διασφαλιστούν κατά τον δυνατό τρόπο τα δικαιώματα και τα συμφέροντα κάθε συμβαλλόμενου, ως εκ τούτου η συνδρομή ενός έμπειρου Δικηγόρου κατά το στάδιο του προσυμφώνου κρίνεται απαραίτητη τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή.
ΣΗΜΕΙΑ ΠΡΟΣΟΧΗΣ
- Έλεγχος τίτλων: Πριν υπογραφεί οποιοδήποτε προσύμφωνο, ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να προβεί μέσω του πληρεξουσίου δικηγόρου του σε νομικό έλεγχο των τίτλων κυριότητας και τυχόν βαρών (π.χ. υποθήκες, κατασχέσεις).
- Προθεσμίες: Το προσύμφωνο πρέπει να αναφέρει σαφώς μέχρι πότε θα υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο.
- Ρήτρες υπαναχώρησης: Στο προσύμφωνο θα πρέπει να ορίζονται ρητά και με σαφήνεια οι συνέπειες σε περίπτωση που κάποια πλευρά δεν τηρήσει τη συμφωνία.
ΑΘΕΤΗΣΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ – ΜΗ ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΟΡΙΣΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ
Εάν ο ένας από τους συμβαλλόμενους αθετήσει την υποχρέωση του και δεν συμπράξει στην κατάρτιση της κύριας σύμβασης, δηλαδή δεν προσέλθει για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ο άλλος μπορεί να αξιώσει είτε την εκπλήρωση της παροχής, δηλαδή τη σύμπραξη του συμβαλλόμενου στην κατάρτισή του συμβολαίου, είτε αποζημίωση υπό τις προϋποθέσεις των άρθρων 383 και 385 ΑΚ.
Στην πρώτη περίπτωση το αίτημα της αγωγής είναι η καταδίκη του εναγόμενου σε δήλωση βούλησης για την κατάρτισή της κύριας σύμβασης.
Με την τελεσιδικία της απόφασης θεωρείται κατά πλάσμα δικαίου ότι η δήλωση βούλησης του εναγόμενου έγινε, οπότε ο ενάγων μπορεί να δηλώσει αποδοχή της και να επιφέρει την κατάρτιση της σύμβασης – του συμβολαίου.
Η τελεσίδικη δικαστική απόφαση και η συμβολαιογραφική πράξη της αποδοχής υπόκεινται σε μεταγραφή – καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Η Δικηγορική εταιρεία «ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» με 25ετή πορεία στο χώρο του Real Estate, έχοντας στελεχώσει άρτια ενημερωμένο και έμπειρο νομικό τμήμα, αποτελεί πολύτιμο νομικό σύμβουλο σε υποθέσεις αγοραπωλησίας ακινήτων και σε κάθε στάδιο αυτών, παρέχοντας υπηρεσίες με ασφάλεια, ταχύτητα και εμπιστοσύνη.
